Aluguel comercial na reforma: quem paga o IBS e a CBS e o crédito do inquilino empresa

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

No aluguel comercial, quem deve o IBS e a CBS é o locador, se for contribuinte: empresa do regime regular ou pessoa física acima de R$ 240 mil e de 3 imóveis por ano. A alíquota é reduzida em 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único) e não há redutor de R$ 600. A empresa inquilina do regime regular credita o imposto destacado na nota.

Quem paga o IBS e a CBS no aluguel comercial

Quem deve o IBS e a CBS do aluguel é o locador, quando ele é contribuinte. A empresa inquilina não recolhe nada sobre o aluguel, mas paga o imposto embutido ou somado ao valor e, se estiver no regime regular, credita o que foi destacado na nota. Tudo depende de quem é o dono do imóvel:

O imposto é calculado por fora: incide sobre o aluguel e não sobre ele mesmo. Quem vai suportar esse valor é questão de contrato. A LC 214 prevê reequilíbrio só para contratos com o poder público; o art. 373, § 2º, diz que os contratos privados ficam sujeitos à legislação específica, ou seja, ao Código Civil e ao que as partes negociarem.

Quanto de IBS e CBS incide no aluguel

A locação de imóvel paga só 30% da alíquota normal de IBS e CBS.

No aluguel comercial não existe o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel. Ele é exclusivo da locação para uso residencial (art. 260). Também não há "redutor de 30%": a regra é a redução de 70% da alíquota.

Exemplo com aluguel de R$ 10.000 por mês, em 2027, usando 9% como alíquota ilustrativa de CBS e IBS (o Senado tem até 15/12/2026 para fixar a CBS de 2027):

Os 26,5% de 2033 são uma estimativa antiga do governo, não uma alíquota fixada. O que a tabela mostra é o efeito: para o inquilino que toma crédito, o imposto sobre o aluguel deixa de ser custo. E o locador do lucro presumido deixa de pagar os 3,65% de PIS e Cofins embutidos no preço, o que é um bom argumento de negociação para quem renova o contrato.

Quando a empresa inquilina toma crédito

O crédito do inquilino corresponde ao IBS e à CBS destacados na nota do aluguel e efetivamente extintos (LC 214, art. 47). Ele só existe se quatro condições se somarem:

1. A sua empresa está no regime regular. Lucro presumido, lucro real ou Simples que optou por recolher IBS e CBS por fora do DAS. A empresa do Simples que recolhe IBS e CBS no DAS não toma crédito de nada (art. 47, § 9º, I).
2. O locador é contribuinte. Empresa do regime regular ou pessoa física acima dos limites do art. 251. Alugando de pessoa física abaixo dos limites, não há IBS e CBS no aluguel e, portanto, não há crédito.
3. O imóvel é usado na atividade. Loja, escritório, galpão. Imóvel alugado em nome da empresa para uso pessoal do sócio entra nas vedações de uso e consumo pessoal (art. 57).
4. Há nota fiscal com destaque. A NFS-e de locação de imóveis passa a ter de trazer IBS e CBS em 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "g"). Em 2026 o recolhimento é dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias; o crédito que importa começa em 2027.

Contratos antigos e a opção pelos 3,65%

O locador de contrato não residencial com prazo determinado, assinado até 16/01/2025 (com firma reconhecida ou assinatura eletrônica) e registrado em cartório até 31/12/2025 ou informado à Receita e ao Comitê Gestor, pode optar por recolher IBS e CBS de 3,65% sobre o aluguel recebido, até o fim do prazo original (LC 214, art. 487). Nesse caso a lei veda o crédito do próprio locador sobre as despesas do imóvel (§ 4º).

Sobre o crédito do inquilino, a lei e o Decreto 12.955/2026 (art. 463) não dizem nada. Nos regimes opcionais de incorporação e loteamento, o decreto proíbe expressamente o crédito do comprador; na locação, não há regra equivalente. Em 06/10/2026 isso não está regulamentado. Se o seu locador está nos 3,65%, não conte com crédito no orçamento de 2027 até sair orientação oficial. Para entender quem tem direito à opção, veja contrato de locação antigo e a tributação de 3,65%.

O que colocar no contrato de locação

• Aluguel sem tributo, IBS e CBS somados. Escreva que o valor é líquido e que IBS e CBS serão acrescidos conforme a alíquota vigente. Assim, a subida de 2029 a 2033 não vira briga.
• Obrigação de nota fiscal com destaque. Sem a NFS-e com IBS e CBS, o inquilino perde o crédito. Exija o documento e o prazo de emissão.
• Declaração do regime do locador. Peça que ele informe se é contribuinte e se optou pelos 3,65% do art. 487.
• Revisão do preço na renovação. Se o locador é do lucro presumido, os 3,65% de PIS e Cofins embutidos hoje deixam de existir em 2027. Use isso na negociação.
• Locador pessoa física perto do limite. Se ele tem vários imóveis e receita próxima de R$ 240 mil por ano, combine desde já como fica o preço se ele virar contribuinte.

O que ainda não está definido em 06/10/2026

• Alíquota da CBS de 2027: em 14/09/2026 a Receita enviou ao TCU só o modelo de cálculo. O TCU tem até 30/10/2026 e o Senado até 15/12/2026. Os 9% e os 26,5% da página são ilustrativos.
• Crédito do inquilino nos contratos com os 3,65%: sem regra expressa na lei ou no decreto.
• Split payment: não há ato que o torne obrigatório. Enquanto não houver, o crédito depende da nota com destaque e da extinção do débito pelo locador.