Contrato de locação antigo e a tributação de 3,65%: quem tem direito e quem perdeu a janela
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Quem aluga imóvel com contrato por prazo determinado assinado até 16/01/2025 pode trocar o IBS e a CBS normais por 3,65% fixos sobre o aluguel recebido (LC 214/2025, art. 487). O percentual está na lei, não é estimativa. Não ter registrado o contrato comercial em cartório até 31/12/2025 não encerrou o direito, mas a opção é irretratável e, em 2027 e 2028, tende a sair mais cara que o regime normal.
Sumário do conteúdo
Resumo rápido
- O locador que é contribuinte de IBS/CBS pode recolher 3,65% sobre o aluguel recebido, em vez do regime normal, nos contratos por prazo determinado assinados até 16/01/2025 (LC 214/2025, art. 487, com redação da LC 227/2026).
- Contrato comercial: vale pelo prazo original. Contrato residencial: vale até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.
- Quem não registrou o contrato comercial em cartório até 31/12/2025 ainda pode optar: os regulamentos aceitam a opção feita na emissão do primeiro documento fiscal do aluguel, com guarda do contrato.
- A opção é irretratável para todo o contrato, impede crédito sobre os custos do imóvel e, no residencial, o redutor social de R$ 600 por mês.
- Em 2027 e 2028 o regime normal, com redução de 70%, tende a custar menos que 3,65%. A opção costuma compensar em contrato comercial longo, que vai além de 2029.
O que é a tributação de 3,65% do contrato de aluguel antigo
A partir de 2027, o aluguel recebido por uma empresa (ou por uma pessoa física que passe dos limites da lei) paga IBS e CBS. No regime normal, a locação tem redução de 70% nas alíquotas (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único) e o locador pode descontar créditos sobre os custos do imóvel. Para quem já tinha contrato assinado antes da lei, o art. 487 abriu uma alternativa: pagar um percentual fixo de 3,65% sobre a receita bruta recebida e não fazer mais conta de alíquota nem de crédito durante o contrato.
O número não é estimativa de mercado. Está no § 2º do art. 487, e é o mesmo peso do PIS/Cofins cumulativo que a locadora do lucro presumido já paga hoje. Em outras palavras, a opção congela a carga atual de PIS/Cofins até o fim do contrato.
O que diz a norma
LC 214/2025, art. 487, § 2º: as operações sujeitas a esse regime "estarão sujeitas ao pagamento de IBS e de CBS em montante equivalente a 3,65% (três inteiros e sessenta e cinco centésimos por cento) da receita bruta recebida".
Art. 487, § 1º, I, "b" (contrato não residencial): exige que o contrato "seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento".
Fonte: LC 214/2025, texto compilado (Planalto), conferido em 06/10/2026.
Três efeitos vêm junto com a opção e não podem ser separados dela:
- Sem crédito. O locador não toma crédito de IBS/CBS sobre o que gastar com aquele imóvel (manutenção, reforma, administração). Custos indiretos da empresa têm de ser rateados pela receita e o crédito correspondente, estornado (§§ 4º, 9º e 10).
- Sem redutor social. No aluguel residencial, quem opta perde o desconto de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo (§ 5º e art. 260).
- Pagamento definitivo. O valor pago não gera restituição nem compensação (§ 7º). Entram na base também multas, juros e correção recebidos do inquilino (§ 6º). A contabilidade tem de separar essas operações das demais (§ 11).
Quem tem direito: os requisitos do art. 487
A opção é de quem é contribuinte de IBS/CBS e aluga, cede ou arrenda imóvel. Na prática: a empresa locadora no lucro presumido ou no lucro real (a holding patrimonial, a imobiliária com imóveis próprios) e a pessoa física que, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240.000 de aluguéis e alugou mais de 3 imóveis (art. 251, § 1º, I). A pessoa física abaixo desses limites não paga IBS/CBS sobre o aluguel e não tem por que optar. Empresa que aluga imóvel próprio não pode estar no Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV, com redação da LC 214, em vigor desde 01/01/2025).
"Prazo original" quer dizer o prazo escrito no contrato assinado até 16/01/2025. Aditivo que prorroga o contrato depois dessa data não estende os 3,65%. Contrato que venceu e continua por prazo indeterminado também já saiu da regra.
Quem perdeu a janela (e quem achava que tinha perdido)
Muita gente leu que o contrato comercial que não foi registrado em cartório até 31/12/2025 perdeu o direito. A lei, porém, deu uma segunda porta: disponibilizar o contrato à Receita e ao Comitê Gestor "nos termos do regulamento". Os dois regulamentos (Decreto 12.955/2026 para a CBS e Resolução CGIBS nº 6/2026 para o IBS, ambos no art. 463) disseram como: a opção é feita na própria nota fiscal do aluguel.
O que diz a norma
Decreto 12.955/2026, art. 463, § 1º, I, "b", item 1: "a opção pelo regime de que trata este artigo será manifestada por meio da emissão do primeiro documento fiscal referente à locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel com a tributação aplicada nos termos deste artigo".
Item 2: "a opção a que se refere este artigo será irretratável para todo o período do contrato". Os itens 3 e 4 obrigam a guardar o contrato pelo prazo prescricional e a apresentá-lo quando o Fisco pedir; se os requisitos não forem cumpridos, a diferença é cobrada de ofício.
Fontes: Decreto nº 12.955/2026 (Planalto) e Resolução CGIBS nº 6/2026, mesma redação no art. 463, conferidos em 06/10/2026. O art. 463 não foi alterado pelo Decreto 13.075/2026 nem pela Resolução CGIBS 13/2026.
Quem de fato ficou de fora:
- Contrato assinado depois de 16/01/2025. Não há opção. Paga pelo regime normal da locação, com redução de 70% e, se residencial, redutor social.
- Contrato comercial sem prova da data. Se não há firma reconhecida nem assinatura eletrônica anterior a 16/01/2025, a data não está comprovada do jeito que a lei pede. Reconhecer firma hoje não prova a data de 2024.
- Contrato por prazo indeterminado, ou que já passou do prazo original.
- Contrato residencial depois de 31/12/2028. Mesmo que o contrato vá além, a partir de 2029 ele volta ao regime normal.
O contrato comercial registrado até 31/12/2025 tem a prova mais forte. O que não foi registrado depende do contrato guardado com firma reconhecida ou assinatura eletrônica de antes de 16/01/2025, porque é isso que o Fisco vai pedir.
Vale a pena optar? A conta de 2027 a 2033
Ter direito não quer dizer que compense. O regime normal da locação muda de peso ao longo da transição: em 2027 e 2028 a CBS entra cheia e o IBS é só 0,1%; de 2029 a 2032 o IBS sobe aos poucos; em 2033 os dois estão completos. Como a locação tem redução de 70%, o locador paga 30% das alíquotas. Os 3,65% ficam fixos o contrato inteiro.
As alíquotas abaixo são hipóteses ilustrativas. Em 06/10/2026 o Senado ainda não fixou a CBS de 2027 (prazo até 15/12/2026), e as projeções de mercado ficam entre 8,8% e 9,43%. Para 2033 usamos 26,5% de IBS + CBS, número que circula como estimativa e não é alíquota oficial.
Exemplo 1, contrato comercial longo. Uma holding no lucro presumido aluga um galpão por R$ 20.000 por mês. O contrato tem 10 anos, foi assinado em março de 2023 com assinatura eletrônica e vence em março de 2033. Com a opção, paga R$ 730 por mês (3,65%) até o fim. No regime normal, pagaria cerca de R$ 546 por mês em 2027 e 2028 (2,73%), antes de descontar créditos, e cerca de R$ 1.590 por mês quando as alíquotas estiverem completas (7,95%). A opção custa uns R$ 184 a mais por mês nos dois primeiros anos e passa a economizar a partir da subida do IBS. Em contrato que vai até 2033, tende a compensar, desde que os créditos sobre os custos do galpão sejam pequenos.
Exemplo 2, contrato residencial. A mesma holding aluga um apartamento por R$ 3.000 por mês, com contrato de 30 meses assinado em dezembro de 2024, que vence em junho de 2027. Com a opção, paga R$ 109,50 por mês. No regime normal, desconta o redutor social de R$ 600 (corrigido pelo IPCA) e paga 2,73% sobre R$ 2.400, cerca de R$ 65,52. Optar custaria uns R$ 44 a mais por mês. Como o residencial está limitado a 31/12/2028, antes da subida do IBS, a opção só compensaria se a CBS de 2027 passasse de cerca de 12%, acima de todas as projeções.
Resumo prático: no residencial, a opção raramente compensa. No comercial, compensa quando o contrato vai bem além de 2029 e o imóvel gera pouco crédito. Os créditos pesam a favor do regime normal: condomínio, manutenção e reformas pagos pelo locador viram desconto no IBS/CBS, e na opção não.
O que fazer antes da primeira nota do aluguel
A nota fiscal de locação de imóveis passa a ser obrigatória em 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "g"). Como a opção pelos 3,65% é feita na emissão do primeiro documento fiscal e não pode ser desfeita, a decisão tem de vir antes disso.
- Até outubro: levante os contratos. Para cada imóvel, separe o contrato, a data de assinatura, a prova dessa data (firma reconhecida, certificado da assinatura eletrônica ou, no residencial, o comprovante do primeiro aluguel), o registro em cartório se houver e o prazo final.
- Em novembro: faça a conta por contrato. Compare 3,65% com o regime normal ano a ano até o vencimento, incluindo os créditos que o imóvel gera e, no residencial, o redutor social.
- Antes da primeira nota: alinhe a emissão. Quem emite as notas (a empresa, a administradora ou o contador) precisa saber quais contratos entram na opção, para não emitir a primeira nota no regime errado.
- Guarde tudo até a prescrição. O contrato e a prova da data são a sua defesa se o Fisco pedir.
- Converse com o inquilino empresa. Se ele toma crédito de IBS/CBS, a escolha do locador mexe no custo dele, e a cláusula de tributos do contrato pode precisar de aditivo.
O que ainda não está definido em 06/10/2026
- Alíquota da CBS de 2027. Em 14/09/2026 a Receita enviou ao TCU só o modelo de cálculo, sem estimar percentual. O TCU tem até 30/10/2026 para mandar o cálculo ao Senado, e o Senado tem até 15/12/2026 para fixar a alíquota. Até lá, toda comparação com os 3,65% é estimativa.
- Como preencher a nota. Não localizamos orientação sobre o código de tributação da NFS-e para a opção do art. 487, nem sobre como a nota de dezembro de 2026, ano de teste com recolhimento dispensado, conversa com a opção.
- Crédito do inquilino. A lei veda o crédito do locador que opta, mas não diz quanto o inquilino do regime regular credita quando o locador está nos 3,65%. Não há orientação oficial sobre isso.
- Manifestação no residencial. O regulamento detalha a forma de opção (pela primeira nota) dentro da regra do contrato não residencial. Para o residencial, aplica-se a mesma lógica, mas não há texto específico.
Relacionado
Fontes oficiais consultadas
- LC 214/2025, texto compilado: arts. 251, 260, 261 e 487
- Decreto nº 12.955/2026 (regulamento da CBS), art. 463
- Resolução CGIBS nº 6/2026 (regulamento do IBS), art. 463
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026: cronograma das notas fiscais
Textos conferidos em 06/10/2026.
Assinado por: Bruno Alexandre, contador com mais de 13 anos de experiência, MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape.
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Tirar dúvida no WhatsAppPerguntas frequentes
Os 3,65% são uma alíquota de verdade ou uma estimativa?
São de verdade. O percentual está no art. 487, § 2º, da LC 214/2025, com redação da LC 227/2026, e vale como montante único de IBS e CBS sobre a receita bruta recebida do aluguel. Ele não depende da alíquota de referência que o Senado ainda vai fixar. O que é estimativa é a alíquota do regime normal com a qual você vai comparar.
Não registrei meu contrato comercial em cartório até 31/12/2025. Perdi o direito?
Não necessariamente. A lei aceita, como alternativa ao registro, que o contrato seja disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento. O Decreto 12.955/2026 e a Resolução CGIBS 6/2026 (art. 463) dizem que a opção é feita na emissão do primeiro documento fiscal do aluguel, com a obrigação de guardar o contrato e apresentá-lo se o Fisco pedir. O contrato precisa ter sido assinado até 16/01/2025, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica.
Vale a pena optar pelos 3,65%?
Depende do prazo do contrato. Em 2027 e 2028, com a CBS em torno de 9% (projeção, não alíquota oficial) e a redução de 70% da locação, o regime normal sai perto de 2,7% do aluguel, menos que 3,65%. A partir de 2029 o IBS sobe e, com as alíquotas completas, o regime normal pode passar de 7%. No residencial, limitado a 31/12/2028, a opção raramente compensa. No comercial com contrato longo, costuma compensar. A opção é irretratável, então faça a conta antes da primeira nota.
Meu contrato foi assinado depois de 16/01/2025 ou foi prorrogado por aditivo. Posso usar os 3,65%?
Não. A opção vale só para contratos por prazo determinado assinados até 16/01/2025 e apenas pelo prazo original. Aditivo de prorrogação não estende o benefício, e contrato que passou a vigorar por prazo indeterminado sai da regra. Nesses casos vale o regime normal da locação, com redução de 70% e, no residencial, o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.
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