Locação de imóveis: regime específico e redução de base de cálculo

Como a conta funciona, do aluguel bruto ao imposto

A apuração da locação tem três camadas e elas se aplicam em ordem. Primeiro vem a base do regime específico. Depois, e só quando o imóvel é de uso residencial, entra o redutor social do art. 260, de R$ 600,00 por mês por imóvel — um valor fixo que se abate da base de cada imóvel, todo mês. Por último aplica-se a alíquota, já reduzida em 70% pelo parágrafo único do art. 261.

Veja o efeito em um aluguel residencial de R$ 2.000,00 por mês. Depois do redutor de R$ 600,00, a base cai para R$ 1.400,00. Num cenário de CBS a 8,9% em 2027, a alíquota reduzida fica em 2,67%, e o valor devido é de aproximadamente R$ 37,38 no mês. Sobre o aluguel cheio, isso representa 1,87%.

Agora um aluguel comercial de R$ 12.000,00. Aqui não entra redutor: o caput do art. 260 fala em locação "para uso residencial", e o imóvel comercial fica de fora. A base é o aluguel inteiro, e o valor devido, nos mesmos 2,67%, é de aproximadamente R$ 320,40, ou 2,67% do aluguel.

É essa a distinção que quase ninguém faz. No residencial, a carga cai duas vezes: pela alíquota reduzida em 70% e pelo redutor, cujo efeito proporcional é tanto maior quanto menor o aluguel — que é exatamente o que a palavra "social" indica. No comercial, a redução de 70% é todo o alívio que existe. Se o mesmo proprietário aluga uma sala e um apartamento pelo mesmo valor, o apartamento paga menos.

Repare em um ponto que muda o desenho do negócio: se o seu locatário é pessoa jurídica do regime regular, ele se credita do valor que você destacar. O aluguel comercial passa a ser, para ele, uma despesa com crédito embutido. Isso melhora a sua posição de negociação em contratos empresariais, e não melhora nada se você aluga para moradia de pessoa física.

Quando a pessoa física vira contribuinte

O art. 251, § 1º, define a linha. A pessoa física é contribuinte quando, no ano-calendário anterior, tem receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel superior a R$ 240.000,00 e mais de três imóveis nessa condição. Os dois critérios são cumulativos, e é aí que a maioria das notícias erra.

Alguns exemplos concretos para você se localizar:

• Seis kitnets que rendem R$ 15.000,00 por mês, ou R$ 180.000,00 no ano: não é contribuinte — passa no critério dos imóveis, mas não no da receita.
• Duas salas comerciais que rendem R$ 25.000,00 por mês, ou R$ 300.000,00 no ano: não é contribuinte — passa na receita, mas não no número de imóveis.
• Cinco imóveis que somam R$ 30.000,00 por mês, ou R$ 360.000,00 no ano: é contribuinte — passa nos dois.
• Quatro imóveis com R$ 21.000,00 por mês, ou R$ 252.000,00 no ano: é contribuinte — quatro imóveis é mais que três, e a receita supera o limite.

A opção dos 3,65% para contratos antigos (art. 487)

Há uma regra de transição pouco divulgada e que pode valer bastante dinheiro. O art. 487 permite que contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel firmados até 16/01/2025 — data de publicação da LC 214/2025, referida no § 1º, I, "a" — sejam tributados por 3,65% sobre a receita bruta, em substituição ao regime geral.

Vale corrigir aqui um engano comum: o art. 487 não é a regra geral de contratos em curso. Ele trata apenas dessas operações com imóvel. A regra geral de reequilíbrio está nos arts. 373 a 377 — e o art. 373, § 2º, exclui expressamente os contratos privados.

A opção pelos 3,65% compensa? Depende do valor do aluguel. Compare com a conta da seção anterior: no aluguel residencial de R$ 2.000,00, a carga com redutor e redução ficou em 1,87%, abaixo dos 3,65%. No aluguel comercial de R$ 12.000,00, que não tem redutor, ficou em 2,67%, também abaixo. Ou seja, nos cenários de alíquota que circulam hoje, o regime geral tende a ser melhor do que a opção — o que inverte a intuição de quem vê "3,65%" e acha que está diante de um benefício. Faça a sua conta antes de assinar qualquer coisa.

Antes de decidir, confirme as condições e os prazos de exercício da opção no texto vigente e no regulamento, porque esse é o tipo de escolha que costuma ser irretratável.

Pessoa física ou pessoa jurídica: a conta mudou

Durante anos, a decisão de colocar imóveis em uma holding patrimonial foi tomada quase só pelo imposto de renda: 27,5% de carnê-leão na pessoa física contra 11,33% de carga aproximada em uma PJ no Lucro Presumido com atividade imobiliária. A reforma acrescenta uma segunda variável a essa conta, e ela empurra em direções diferentes conforme o perfil.

Do lado da pessoa física, a boa notícia é o filtro do art. 251, § 1º: quem não atinge os dois critérios simplesmente não é contribuinte de IBS e CBS pela locação. Do lado da pessoa jurídica, a locação sempre estará no campo de incidência — mas com redução de 70%, redutor por imóvel nas locações residenciais e, principalmente, com crédito para o locatário empresarial.

É essa última peça que costuma decidir carteiras comerciais. Se os seus inquilinos são empresas do regime regular, colocar a locação em PJ e destacar o tributo pode ser melhor para os dois lados: você recolhe com redução e o inquilino se credita. Em carteira residencial, o efeito não existe, porque o inquilino é consumidor final.

Não existe resposta única, e desconfie de quem der uma sem olhar a sua carteira. O que existe é um método: separar os imóveis por tipo de inquilino, aplicar a conta de cada cenário e comparar, incluindo o custo de manter a estrutura societária que você vai precisar sustentar todo mês.

O que ainda não está definido em 20 de agosto de 2026

Alguns pontos relevantes para quem vive de aluguel continuavam abertos nesta data, e é bom que você os conheça antes de decidir qualquer coisa:

• Alíquotas de referência de IBS e CBS: dependem de Resolução do Senado Federal, O prazo geral do art. 349, § 1º, II, é 31 de outubro do ano anterior, mas o art. 353, § 2º prorroga em 45 dias os prazos do ciclo de 2026 — o TCU envia os cálculos ao Senado até 30/10/2026 e a fixação vai para cerca de 15 de dezembro de 2026, conforme o Anexo da Resolução CGIBS nº 14/2026. Todas as contas desta página são cenários.
• Documento fiscal da locação: locações e arrendamento de imóveis entram em 1º/12/2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 — mesma data de condomínio edilício e de plataformas digitais.
• Inscrição no CNPJ da pessoa física contribuinte: adiada para 1º/01/2027 pelo Decreto nº 13.075/2026. Esse CNPJ produz efeitos exclusivamente para CBS e IBS e não transforma você em empresa.
• Cronograma obrigatório do split payment: previsto nos arts. 28 a 35 do Decreto 12.955/2026, sem ato de cronograma publicado.
• Cashback: disciplinado no Decreto 12.955/2026, mas condicionado a ato da Receita Federal não publicado.

O que fazer com a sua carteira antes da virada

1. Conte imóveis e some a receita do ano anterior: São os dois critérios do art. 251, § 1º. Faça a conta com os números de 2026 fechados, e não de memória.
2. Separe a carteira por tipo de inquilino: Empresa do regime regular se credita; pessoa física não. Isso muda o efeito econômico do destaque em cada contrato.
3. Levante os contratos firmados até 16/01/2025: São os elegíveis à opção do art. 487. Compare a carga de 3,65% com a conta do regime geral, imóvel a imóvel.
4. Prepare a emissão de documento fiscal: A locação entra na NFS-e do padrão nacional em 1º/12/2026. Deixe cadastro e sistema prontos antes disso.
5. Reveja as cláusulas de reajuste dos contratos: Contratos privados estão fora do capítulo de reequilíbrio (art. 373, § 2º). Se o contrato não previr a recomposição, ela não acontece sozinha.

Erros comuns relacionados ao tema

• Dizer que a locação tem redutor de 30%: É redução de 70% da alíquota. O que resta são 30% dela. A troca de sentido muda o imposto por um fator superior a duas vezes.
• Aplicar o redutor de R$ 600 em aluguel comercial: O art. 260 alcança só a locação para uso residencial. Em imóvel comercial não há redutor, e a base é o aluguel inteiro. No residencial, o valor é por mês e por imóvel: vários imóveis no mesmo contrato não reduzem o benefício.
• Tratar os critérios do art. 251, § 1º, como alternativos: São cumulativos: receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis. Um sozinho não faz de você contribuinte.
• Achar que a opção do art. 487 é sempre melhor: Nos cenários de alíquota que circulam hoje, a carga do regime geral costuma ficar abaixo dos 3,65%. Faça a conta antes de optar.
• Confundir o art. 487 com a regra geral de contratos: O art. 487 só trata de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel. A regra geral está nos arts. 373 a 377.

Veja também

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• Transporte e logística: o que muda com IBS e CBS
• Contratos de longo prazo assinados antes da reforma: como reequilibrar
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Perguntas frequentes

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Bruno Alexandre, contador com mais de 13 anos de experiência. MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape e diversos cursos de extensão na área contábil desde 2012.

Assinado por: Bruno Alexandre — Especialista em abertura de empresas e rotinas contábeis.

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