Construção civil e incorporação: regime específico na reforma
Atualizado em · por Bruno Alexandre, contador (CRC-ES 005734/O-7)
Construção civil e incorporação imobiliária entram no regime específico de bens imóveis da LC 214/2025, com redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS. Para a construção civil, a base é o art. 252, V, combinado com o art. 261. Para a incorporação e o parcelamento do solo, o art. 252, I, com os arts. 261 e 262 — e nesse caso o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento recebido, e não na assinatura do contrato.
Guarde a distinção de vocabulário, porque ela evita erro de apuração: regime específico significa base de cálculo própria, e é o caso dos imóveis. Regime diferenciado é redução de alíquota simples, e é o caso de saúde, educação e das profissões do art. 127. Os imóveis têm base própria e redução — por isso a leitura precisa ser feita com os dois artigos juntos.
Esta página foi escrita em 20/08/2026 e trata do que é mais específico do seu setor: o ciclo longo. Uma obra vendida hoje é entregue em 2028 ou 2029, com preço fixado sob uma regra e execução sob outra. É esse descasamento — e não a alíquota — que produz prejuízo em construção civil.
Resumo rápido
- Construção civil: redução de 50% das alíquotas, art. 252, V, com o art. 261 da LC 214/2025.
- Incorporação e parcelamento do solo: redução de 50%, art. 252, I, com os arts. 261 e 262, e tributos devidos em cada pagamento.
- Regime específico é base de cálculo própria; regime diferenciado é redução de alíquota. Imóveis têm os dois elementos.
- Insumos passam a gerar crédito: cimento, aço, locação de equipamento e serviços de PJ. Mão de obra própria, não.
- Contratos privados estão fora do reequilíbrio da LC 214/2025 (art. 373, § 2º); contratos administrativos entram, inclusive quando a matriz de risco era da contratada (art. 374, § 2º).
O que muda de verdade na sua obra
Hoje, se a sua construtora está no Lucro Presumido, você recolhe 3,65% de PIS e Cofins e o ISS do município, e não se credita de praticamente nada. O ICMS embutido no cimento, no aço, na cerâmica e no vidro é custo puro: entra no orçamento da obra e nunca mais sai.
No novo sistema, esse ICMS embutido vira crédito. Você compra material de contribuinte do regime regular, recebe o valor destacado e o abate do seu débito. Em uma obra com alta participação de material — de 45% a 60% do custo direto em boa parte das construções — isso muda a conta de forma relevante.
A contrapartida é conhecida: mão de obra própria não gera crédito. Em obra com muito serviço executado por equipe própria, o crédito é menor do que o orçamento sugere. Já a subempreitada contratada de pessoa jurídica do regime regular gera crédito normalmente — o que muda, na prática, a conta que você faz entre executar com equipe própria e subcontratar.
A redução de 50% aplicada sobre a alíquota amortece o resultado. Num cenário de CBS a 8,9% em 2027, a alíquota efetiva do setor fica em torno de 4,45% sobre a base do regime específico, ainda antes do crédito de insumos.
Incorporação: o tributo acompanha o recebimento
O ponto mais próprio da incorporação está nos arts. 261 e 262: os tributos são devidos em cada pagamento recebido do adquirente. Isso conversa bem com a realidade do setor, em que a venda na planta é paga em dezenas de parcelas ao longo de anos, e evita que a incorporadora recolha em cima de dinheiro que ainda não entrou.
Mas cria uma consequência de planejamento que merece atenção: o contrato assinado em 2026 vai gerar pagamentos em 2027, 2028 e adiante, cada um sob a regra vigente na data do recebimento. Uma tabela de vendas montada hoje com a carga de 2026 vai receber parcelas com a carga de 2029. Se o contrato não tiver previsão sobre isso, a diferença sai da margem do empreendimento.
O regime específico traz base de cálculo própria, com redutores previstos na LC 214/2025 para as operações com bens imóveis. É por isso que a apuração da incorporação não pode ser feita com a mesma planilha de uma empresa comercial: base, momento de incidência e alíquota efetiva são diferentes.
Para o comprador pessoa física, nada disso gera crédito — ele é consumidor final. Isso significa que o repasse aparece direto no preço do imóvel, e a sensibilidade do mercado a preço é o limite real da sua capacidade de repassar.
Os contratos: onde está o dinheiro que você pode perder
Este é o item que mais separa construtora preparada de construtora surpreendida, e ele tem uma regra que quase ninguém conhece.
Existe um capítulo de reequilíbrio na LC 214/2025, nos arts. 373 a 377. Ele é bom para quem trabalha com o poder público: o art. 374, § 2º, determina que o capítulo se aplica inclusive quando a matriz de risco atribuía o risco tributário à contratada. Ou seja, aquela cláusula que jogava todo risco fiscal para cima de você não impede o reequilíbrio.
Para contrato privado, a notícia é oposta: o art. 373, § 2º, exclui expressamente os contratos privados do capítulo. Entre a construtora e o cliente particular, ou entre construtora e incorporadora, valem o Código Civil — arts. 317, 421-A e 478 a 480 — e, principalmente, o que você escreveu no contrato.
Na prática: separe hoje a sua carteira em contratos administrativos e contratos privados. Para os primeiros, prepare o pleito de reequilíbrio com memória de cálculo. Para os segundos, negocie aditivo antes de janeiro de 2027 — depois disso você vai negociar com a diferença já aparecendo na medição, o que é uma conversa bem pior.
Um exemplo de obra, com a conta aberta
Uma construtora executa um contrato de empreitada global de R$ 6.000.000, com 20 meses de prazo. O custo direto é de R$ 4.500.000, sendo R$ 2.300.000 de materiais e locação de equipamentos adquiridos de contribuintes do regime regular, R$ 1.400.000 de mão de obra própria e R$ 800.000 de subempreitadas de pessoas jurídicas.
Sob a regra atual, ela recolhe 3,65% de PIS e Cofins sobre a receita, ou R$ 219.000 ao longo do contrato, sem nenhum crédito, e o ISS conforme o município. Numa medição realizada em 2027, com CBS a 8,9% e redução de 50%, a alíquota efetiva ficaria em 4,45%: débito de R$ 267.000. O crédito viria dos R$ 3.100.000 de materiais e subempreitadas, à alíquota efetiva aplicável a essas aquisições.
Repare no detalhe que decide a conta: o crédito é tomado pela alíquota da operação de aquisição, não pela alíquota reduzida da sua saída. Material comprado de indústria não tem a redução de 50% do regime de imóveis; ele vem com destaque cheio. Isso significa que uma obra intensiva em material pode chegar a saldo credor em alguns períodos.
E é exatamente aí que aparece a segunda pergunta prática: o que você faz com saldo credor acumulado. Vale acompanhar as regras de ressarcimento no regulamento e desenhar o cronograma de compras para não empoçar crédito no meio da obra.
O que ainda não está definido para o setor
Em 20/08/2026, alguns pontos que afetam diretamente construção e incorporação continuavam sem definição. Se alguém apresentar qualquer um deles a você como certo, peça a norma:
- Alíquotas de referência de IBS e CBS: dependem de Resolução do Senado Federal. O prazo geral do art. 349, § 1º, II, é 31 de outubro do ano anterior. Mas o art. 353, § 2º prorroga em 45 dias os prazos do ciclo de 2026 — o TCU envia os cálculos ao Senado até 30/10/2026 e a fixação vai para cerca de 15 de dezembro de 2026. Confirmado no Anexo da Resolução CGIBS nº 14/2026.
- A convivência do regime especial de tributação da incorporação com patrimônio de afetação e a CBS: o RET foi construído sobre tributos federais que incluem PIS e Cofins, extintos em 01/01/2027. Confirme o desenho aplicável ao seu empreendimento antes de projetar carga — este é um ponto a acompanhar, não uma conclusão.
- Cronograma obrigatório do split payment: previsto nos arts. 28 a 35 do Decreto 12.955/2026, com implantação em pelo menos duas etapas e sem ato de cronograma publicado.
- NF-e de alienação de bens imóveis (ABI): entra em 1º/12/2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026. O mesmo ato traz locação de imóveis nessa data.
- Cashback: disciplinado no Decreto 12.955/2026, mas condicionado a ato da Receita Federal não publicado.
O plano de ação até dezembro de 2026
- Separe contratos administrativos de contratos privados: A base jurídica de renegociação é diferente para cada grupo. Os privados dependem do que você escreveu; os públicos têm o capítulo dos arts. 373 a 377.
- Reprecifique a tabela de vendas por cronograma de recebimento: Na incorporação, o tributo acompanha cada pagamento. Parcelas de 2029 têm carga diferente das de 2027.
- Mapeie o percentual de material e subempreitada no custo: É o seu potencial de crédito. Obra intensiva em mão de obra própria tem crédito baixo e sente mais.
- Verifique o regime tributário dos seus fornecedores: Fornecedor optante do Simples que permanece no DAS gera crédito limitado ao montante devido dentro do DAS (art. 47, § 9º).
- Prepare a emissão de documento fiscal de alienação de imóvel: A NF-e ABI entra em 1º/12/2026. Deixe o sistema e o cadastro prontos antes, e não no mês da virada.
Erros comuns relacionados ao tema
- Aplicar a redução de 50% também sobre o crédito de entrada: O crédito é tomado conforme a operação de aquisição. Material comprado de indústria vem com destaque cheio.
- Chamar o regime de imóveis de regime diferenciado: Imóveis estão no regime específico, com base de cálculo própria. Regime diferenciado é a redução simples de alíquota de saúde, educação e art. 127.
- Assinar contrato longo sem cláusula tributária: Contratos privados estão fora do capítulo de reequilíbrio da LC 214/2025. Sem cláusula, a diferença é sua.
- Projetar a incorporação como se o tributo vencesse na venda: Na incorporação, os tributos são devidos em cada pagamento recebido (arts. 261 e 262). O fluxo tributário acompanha o fluxo de caixa.
- Esquecer que mão de obra própria não gera crédito: Só a subempreitada de pessoa jurídica gera. Isso muda a decisão entre executar com equipe própria e subcontratar.
Veja também
Perguntas frequentes
Qual a redução de IBS e CBS na construção civil?
50% das alíquotas, com base no art. 252, V, e no art. 261 da LC 214/2025, dentro do regime específico de operações com bens imóveis.
E na incorporação imobiliária?
Também 50%, pelo art. 252, I, com os arts. 261 e 262. A particularidade é que o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento recebido do adquirente, e não de uma vez na assinatura.
A construtora passa a se creditar do material?
Sim, quando adquirido de contribuinte do regime regular, com valor destacado e efetivamente extinto, conforme o art. 47, § 1º, II, e § 2º, I. É a maior mudança positiva para o setor, porque hoje o ICMS embutido no material é custo definitivo.
Meu contrato de obra com prefeitura pode ser reequilibrado?
O capítulo dos arts. 373 a 377 da LC 214/2025 trata do reequilíbrio de contratos em curso, e o art. 374, § 2º, determina que ele se aplica inclusive quando a matriz de risco atribuía o risco tributário à contratada. Contratos privados, ao contrário, estão excluídos pelo art. 373, § 2º.
O comprador do apartamento vai pagar mais?
Depende de quanto o mercado permitir repassar. O comprador pessoa física é consumidor final e não se credita, então qualquer acréscimo aparece no preço. Por outro lado, a incorporadora passa a ter crédito de insumos que hoje não tem, e parte do efeito se compensa dentro do empreendimento.
Quando começa a valer para a minha obra?
Em 2026 vale o ano de teste, com IBS a 0,1% (art. 343) e CBS a 0,9% (art. 346), e recolhimento dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). A partir de 01/01/2027 a CBS entra cheia, o IBS fica em 0,05% + 0,05% (art. 344) e o ISS e o ICMS continuam integrais até 2028.
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Tirar dúvida no WhatsAppBruno Alexandre, contador com mais de 13 anos de experiência. MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape e diversos cursos de extensão na área contábil desde 2012.
Assinado por: Bruno Alexandre — Especialista em abertura de empresas e rotinas contábeis.
Conexes Contabilidade — mais de 13 anos atendendo empresas no Espírito Santo.