Aluguel vai pagar imposto na reforma tributária? Quem paga IBS e CBS, quanto e a partir de quando

Os dois filtros que decidem se você entra no regime

O art. 251 da LC 214/2025 não pergunta se você é investidor ou se ganha muito. Ele pergunta duas coisas objetivas sobre o ano-calendário anterior, e exige as duas juntas para a locação:

A conjunção é "e", não "ou". Um proprietário com dez apartamentos que somam R$ 180.000 de aluguel no ano fica de fora. Um proprietário com três salas comerciais que rendem R$ 400.000 também fica de fora, porque não passou de três imóveis. Só entra quem cruza as duas linhas.

Existe ainda um gatilho dentro do próprio ano: o inciso III do § 1º do art. 382 do Decreto 12.955/2026 diz que a pessoa física também vira contribuinte, no ano corrente, quando a locação excede em 20% o limite — observada a quantidade de imóveis distintos. Ou seja, quem estoura com folga não espera o ano seguinte.

E o que é "imóvel distinto"? O art. 383 do decreto define: cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita ocupação ou utilização privativa, com localização cartográfica própria, ainda que não registrada em cartório. Vaga de garagem com matrícula própria conta. Fração ideal em condomínio conta como imóvel distinto, e o valor da operação é proporcional à fração (§ 9º do art. 382).

• Filtro do dinheiro: a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento excedeu R$ 240.000 no ano anterior; e
• Filtro da quantidade: essas operações tiveram por objeto mais de três bens imóveis distintos.

Quanto você paga se entrar: a alíquota cai 70%

Aqui está a boa notícia de quem ultrapassa os limites. O parágrafo único do art. 261 da LC 214/2025 reduz em 70% as alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. É a maior redução do capítulo de imóveis — a venda de imóvel tem redução de 50%, o aluguel tem 70%.

Sobre o que essa alíquota incide? Sobre o valor da locação, com duas exclusões expressas no § 2º do art. 255: não entram na base os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel — o IPTU repassado, por exemplo — nem as despesas de condomínio. Isso importa muito em contrato de aluguel comercial, em que o repasse costuma ser grande.

E o momento de pagar é o pagamento: o inciso III do art. 254 fixa o fato gerador da locação no momento do pagamento, e o § 2º diz que o tributo é devido a cada pagamento. Aluguel atrasado não gera tributo antes de entrar.

O redutor de R$ 600 por mês, por imóvel residencial

Se a locação é residencial, o art. 260 da LC 214/2025 permite deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600,00 por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base. O art. 377 do Decreto 12.955/2026 acrescenta dois detalhes que fazem diferença no dia a dia: o redutor é calculado proporcionalmente quando o fornecimento se refere a período diferente do mensal, e é aplicado proporcionalmente à área residencial quando o imóvel também tem uso não residencial (art. 378).

Repare no efeito prático: um aluguel residencial de R$ 1.500 tem R$ 600 abatidos da base antes de aplicar uma alíquota já reduzida em 70%. A carga que sobra é pequena. Um aluguel comercial do mesmo valor não tem redutor nenhum — o redutor social é exclusivo do uso residencial.

Ponto não confirmado, e você precisa saber disso: tanto o R$ 600 quanto o limite de R$ 240.000 são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC 214/2025, e o decreto diz que os valores atualizados serão divulgados em ato conjunto da RFB e do CGIBS. Em 20/08/2026, esse ato conjunto de divulgação não foi publicado. Portanto, use R$ 600 e R$ 240.000 como referência legal e confirme o valor corrigido antes de fechar qualquer cálculo.

Contrato antigo: a opção de 3,65% sobre o que você recebe

O art. 487 da LC 214/2025 criou uma saída para quem já tinha contrato assinado quando a lei nasceu. O contribuinte que faz locação, cessão onerosa ou arrendamento por prazo determinado pode optar por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, no lugar de toda a sistemática do regime específico.

As condições são diferentes conforme a finalidade do contrato:

A opção tem custo. O § 3º diz que ela afasta qualquer outra forma de incidência; o § 4º veda a apropriação de créditos relacionados àquele imóvel; e o § 5º impede o uso do redutor social de R$ 600. Para um aluguel residencial pequeno, os 3,65% cheios costumam sair piores do que a alíquota reduzida com redutor. Para um contrato comercial de valor alto, com poucos créditos a aproveitar, a conta pode inverter.

Não decida isso no chute e não decida sem ver o contrato. É uma opção irretratável, como diz o art. 462 do Decreto 12.955/2026 para o caso análogo do parcelamento do solo.

• Residencial: vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até 16/01/2025 — data comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do primeiro mês.
• Não residencial: vale pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido firmado até 16/01/2025 e registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025, ou disponibilizado ao Fisco na forma do regulamento.

Aluguel por temporada segue a regra de hotel, não a de aluguel

Essa é a confusão mais cara do tema. O art. 253 da LC 214/2025 determina que a locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, é tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria.

E as regras de hotelaria são outras: o art. 281 reduz as alíquotas em 40%, não em 70%. Não há redutor social de R$ 600. E o art. 283 veda ao hóspede apropriar crédito. Ou seja, se você aluga por temporada, sua carga tende a ser maior do que a de quem aluga por 30 meses para uma família.

Dois detalhes incluídos pela Lei Complementar nº 227, de 2026, no mesmo art. 253: para esse efeito, contribuinte do regime regular é a pessoa física que atende aos limites do art. 251; e as operações de temporada entram na contagem desses limites. Quem tem três imóveis de aluguel longo e um de temporada precisa somar tudo antes de concluir que está fora.

Pessoa física, pessoa jurídica e o inquilino que aproveita crédito

Pessoa jurídica que aluga imóvel próprio está no regime específico do capítulo de imóveis desde o primeiro contrato, sem os filtros de quantidade e valor — os limites do art. 251 existem para a pessoa física. Se a PJ é optante pelo Simples Nacional, o IBS e a CBS seguem dentro do Simples, salvo opção pelo regime regular.

Do outro lado do contrato, quem aluga para usar na atividade econômica e é contribuinte do regime regular pode apropriar crédito do IBS e da CBS destacados. É por isso que, em locação comercial, o locador que fica fora do regime — e portanto não destaca tributo — pode se tornar menos atrativo para um inquilino que queria o crédito. Vale conversar sobre isso antes de renovar, porque o preço do aluguel tende a absorver essa diferença.

Para o proprietário pessoa física que fica fora dos limites, nada disso muda a rotina: o aluguel continua sendo tributado apenas pelo Imposto de Renda, no carnê-leão mensal, pela tabela progressiva. A reforma tributária do consumo não substitui o IR — são tributos diferentes, sobre bases diferentes.

CNPJ e nota fiscal de aluguel: o que mudou em julho de 2026

Aqui está a informação que quase toda página desatualizada erra. Circula muito conteúdo dizendo que a pessoa física contribuinte precisa se inscrever no CNPJ e emitir documento fiscal já em 2026. Não precisa.

O Decreto 13.075, de 21 de julho de 2026, alterou o Decreto 12.955/2026 e adiou para 1º de janeiro de 2027 a produção de efeitos da obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão de documentos fiscais pela pessoa física na condição de contribuinte ou responsável tributário da CBS, e também pelo produtor rural pessoa física. Até 31/12/2026 continuam válidos os mecanismos de identificação fiscal usados hoje. A própria Receita Federal comunicou o adiamento.

No calendário dos documentos fiscais, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, colocou as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis na NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026 — regra que alcança quem já é obrigado a emitir, e que para a pessoa física fica condicionada ao início de efeitos em 2027 fixado pelo Decreto 13.075/2026.

Há notícia de um cadastro simplificado de CNPJ, em modelo parecido com o do MEI, previsto para novembro de 2026. Trate isso como previsão não confirmada em norma até a publicação do ato correspondente.

O que ainda não está regulamentado — e onde você deve desconfiar

Em 20/08/2026, quatro lacunas relevantes seguem abertas e você deve tratar como não confirmado qualquer texto que fale delas com segurança:

Para o seu caso específico, a regra prática é simples: confirme sempre em planalto.gov.br, no portal da Receita Federal e no site do Comitê Gestor do IBS. Onde a fonte oficial não disser, ninguém deveria estar dizendo.

• os valores atualizados pelo IPCA do limite de R$ 240.000 e do redutor de R$ 600 dependem de ato conjunto RFB/CGIBS que ainda não saiu;
• não existe lei ordinária fixando as alíquotas do Imposto Seletivo;
• não existe ato da Receita Federal operacionalizando o cashback, embora o art. 114 da LC 214/2025 atribua essa normatização a ela;
• não existe cronograma obrigatório do split payment, que depende de ato conjunto ainda não publicado; e
• não existe nenhuma Instrução Normativa da Receita Federal sobre CBS, IBS ou Imposto Seletivo — o que há são Portarias e Atos Conjuntos com o Comitê Gestor do IBS.

Erros comuns relacionados ao tema

• Somar só o valor e esquecer a quantidade: os dois filtros do art. 251 são cumulativos para locação. Passar de R$ 240.000 com três imóveis não coloca você no regime.
• Esquecer a vaga de garagem e a fração ideal: pelo art. 383 do Decreto 12.955/2026, cada unidade autônoma com localização cartográfica própria conta, mesmo sem registro em cartório, e a fração ideal em condomínio conta como imóvel distinto.
• Tratar temporada como aluguel comum: locação residencial de até 90 dias segue as regras de hotelaria: redução de 40%, sem o redutor social, e ainda soma nos limites que definem se você é contribuinte.
• Optar pelos 3,65% sem fazer a conta: a opção é irretratável, veda crédito e elimina o redutor de R$ 600. Em aluguel residencial pequeno costuma sair mais cara.
• Correr para tirar CNPJ em 2026: o Decreto 13.075/2026 adiou essa obrigatoriedade da pessoa física para 1º/01/2027. Quem publicou o contrário não atualizou o texto.
• Achar que a reforma substitui o Imposto de Renda do aluguel: não substitui. O carnê-leão continua exatamente como é hoje, independentemente de você ser ou não contribuinte de IBS e CBS.

Veja também

• Split payment: como vai funcionar na prática
• Emissor Nacional de NFS-e: o que muda para quem presta serviço
• Simples Nacional na reforma tributária: o que muda e quando
• Transferir imóvel da pessoa física para PJ: custos e quando compensa

Perguntas frequentes

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Bruno Alexandre, contador com mais de 13 anos de experiência. MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape e diversos cursos de extensão na área contábil desde 2012.

Assinado por: Bruno Alexandre — Especialista em abertura de empresas e rotinas contábeis.

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