Tenho quatro imóveis alugados no CPF: vou pagar IBS e CBS? A conta dos limites de R$ 240 mil

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

Com quatro imóveis alugados, você já cumpre uma das duas condições. A outra é a receita de aluguel: se ela passar de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) no ano-calendário anterior, você vira contribuinte de IBS e CBS no ano seguinte (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). Para 2027, o que conta é o aluguel recebido em 2026. Por isso a conta precisa ser feita agora.

As duas condições que fazem a pessoa física pagar IBS e CBS no aluguel

As condições são cumulativas. Quem tem três imóveis e R$ 500 mil de aluguel não é contribuinte. Quem tem dez imóveis e R$ 200 mil de aluguel também não. Com quatro imóveis, você só fica fora se a receita do ano anterior não passar do limite.

Detalhes que mudam a conta, pelo Decreto 12.955/2026 (arts. 382 e 383):

• Receita total de aluguel: soma residencial, comercial e temporada. A locação por até 90 dias, como no Airbnb, entra nos limites (LC 214, art. 253, § 2º).
• Imóvel distinto: cada unidade autônoma que permita uso privativo, mesmo sem registro em cartório. Vaga de garagem com matrícula própria pode contar.
• Imóvel em condomínio ou do casal: a fração ideal de cada coproprietário conta como imóvel distinto, com receita proporcional à fração. Cada um faz a sua conta.
• Aluguel para parte relacionada, como a sua própria empresa ou um parente, entra na conta pelo valor de mercado, não pelo valor cobrado.
• Os R$ 240 mil são corrigidos pelo IPCA desde janeiro de 2025, e o valor atualizado será divulgado em ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor. Esse ato não está entre os publicados até 06/10/2026, então use R$ 240 mil como piso de referência.

Desde quando você paga: 2026 ou 2027

A cobrança efetiva começa em 2027. Em 2026, ano de teste, não há recolhimento esperado da pessoa física. O Decreto 13.075/2026 adiou para 01/01/2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de nota fiscal pela pessoa física contribuinte. A inscrição no CNPJ da pessoa física contribuinte de IBS e CBS (o chamado "CNPJ técnico") vale a partir de 1º/01/2027. Não há ato que adie para 2029. Esse CNPJ serve só para o IBS e a CBS e não é abertura de empresa.

O ponto que quase ninguém percebeu: a condição de contribuinte em 2027 é medida pelo aluguel recebido em 2026, o ano que está acabando. Se em 31/12/2026 você tiver recebido mais que o limite corrigido, com mais de três imóveis, entra em 2027 como contribuinte, desde o primeiro aluguel de janeiro.

Se em 2026 você ficou abaixo, mas em 2027 a receita passar 20% acima do limite (R$ 288 mil, mais IPCA), vira contribuinte já em 2027. A lei não detalha a partir de qual pagamento. Em 06/10/2026 não há orientação oficial sobre esse ponto.

A conta com quatro imóveis: exemplo com números

Na locação, o IBS e a CBS têm alíquota reduzida em 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único). No aluguel residencial, antes de aplicar a alíquota, desconta-se o redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260). No comercial, não. IPTU e condomínio cobrados do inquilino não entram na base (art. 255, § 2º).

Exemplo (alíquota ilustrativa). Você tem dois apartamentos alugados a R$ 3.500 por mês e duas salas comerciais, a R$ 9.000 e R$ 8.500. Recebe R$ 24.500 por mês, ou R$ 294.000 por ano. Se 2026 fechar assim, você é contribuinte em 2027. Para 2027, usamos 8,8% de CBS, o piso das projeções de mercado (a alíquota oficial sai até 15/12/2026), e 0,1% de IBS, o previsto em lei.

• Base: apartamentos, R$ 3.500 − R$ 600 = R$ 2.900 cada. Salas, R$ 17.500 sem redutor. Total: R$ 23.300 por mês.
• Alíquota com redução de 70%: CBS 2,64% e IBS 0,03%.
• Imposto: R$ 615,12 de CBS e R$ 6,99 de IBS, cerca de R$ 622 por mês, ou R$ 7.465 por ano em 2027. O IBS cresce de 2029 a 2033, e a conta cresce junto.

Esse custo é novo: hoje a pessoa física que aluga paga só o Imposto de Renda (carnê-leão), que continua. Quem pode repassar? O contrato entre particulares segue o Código Civil, e o reajuste depende do que está escrito ou de negociação. O inquilino empresa do regime regular toma crédito do IBS e da CBS que você destacar na nota, então costuma aceitar melhor o repasse. O inquilino residencial não toma crédito.

Contratos antigos: a opção de 3,65%

Contrato de locação por prazo determinado assinado até 16/01/2025 pode, por opção, pagar IBS e CBS de 3,65% sobre o aluguel recebido, sem créditos e sem o redutor social (LC 214, art. 487):

• Residencial: pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier antes, desde que a data seja comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.
• Não residencial: pelo prazo original, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e registro em cartório até 31/12/2025. Na falta do registro, o Decreto 12.955/2026 (art. 463, § 1º, I, "b") aceita que o contrato seja "disponibilizado" à Receita e ao Comitê Gestor: a opção se manifesta na emissão da primeira nota com essa tributação, é irretratável e o contrato tem de ser guardado.

Em 2027 e 2028, com o IBS ainda baixo, o regime normal tende a sair mais barato que 3,65%. No exemplo acima, o regime normal dá cerca de 2,5% do aluguel bruto. O 3,65% pode compensar em contrato comercial longo, que atravessa os anos de IBS cheio. Como a opção é irretratável por contrato, faça a conta para o prazo inteiro.

O que fazer até dezembro de 2026

1. Some o aluguel recebido de janeiro a dezembro de 2026, de todos os imóveis, inclusive temporada e frações em condomínio.
2. Conte os imóveis distintos pela regra do decreto, não pelo número de contratos.
3. Revise os contratos: cláusula de repasse de tributos, data de assinatura e prova dessa data, caso queira a opção de 3,65%.
4. Prepare 2027: CNPJ da pessoa física, emissão de nota fiscal do aluguel e apuração mensal.
5. Compare com a holding só depois dessa conta, porque a empresa que aluga imóvel próprio paga IBS e CBS desde o primeiro real e não pode optar pelo Simples. Veja transferir imóvel da pessoa física para a PJ.

Ainda não definido em 06/10/2026: o valor do limite corrigido pelo IPCA; a alíquota da CBS de 2027 (o Senado tem até 15/12/2026); e o momento exato em que começa a cobrança de quem passa dos 20% dentro do ano.