Holding que aluga imóveis para a empresa do sócio: IBS e CBS no aluguel e o crédito da operacional

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

A partir de 2027, o aluguel que a holding cobra da empresa do sócio paga CBS (e, aos poucos, IBS) com alíquota reduzida em 70%, e a empresa operacional no regime regular toma crédito de todo o imposto destacado e pago. O que muda é a conta do grupo: a vantagem de hoje, em que a holding paga 3,65% de PIS/Cofins e a operacional do lucro real credita 9,25%, acaba.

Como o IBS e a CBS incidem no aluguel da holding

A holding patrimonial é pessoa jurídica e não pode optar pelo Simples Nacional se loca imóveis próprios (LC 123/2006, art. 17, XV, com a redação da LC 214/2025). Por isso ela é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, e o aluguel que cobra da empresa do sócio entra no regime específico de bens imóveis da LC 214/2025 (arts. 251 e 252, III).

As regras que decidem a conta:

• Alíquota reduzida em 70%. A redução incide sobre a alíquota, não sobre a base. Se a alíquota cheia fosse 10%, o aluguel pagaria 3%.
• Base de cálculo. É o valor do aluguel. IPTU, outros tributos e emolumentos sobre o imóvel e as despesas de condomínio não entram na base (art. 255, § 2º).
• Quando o imposto nasce. No pagamento de cada aluguel (art. 254, III e § 2º).
• Sem redutor social. O redutor de R$ 600 por mês do art. 260 vale só para locação residencial. Imóvel alugado para a empresa operar é uso não residencial.
• Calendário. Em 2027 e 2028 a CBS é a alíquota de referência menos 0,1 ponto percentual, e o IBS é de 0,1% (arts. 344 e 347). O PIS e a Cofins acabam em 01/01/2027. O IBS sobe de 2029 a 2033, enquanto ICMS e ISS caem.

A alíquota ainda não existe. Em 14/09/2026 a Receita enviou ao TCU só o modelo de cálculo, sem estimar percentual. O TCU tem até 30/10/2026 para mandar o cálculo ao Senado, e o Senado tem até 15/12/2026 para fixar a alíquota da CBS de 2027. Até lá, qualquer percentual é estimativa. Projeções de mercado apontam entre 8,8% e 9,43% para a CBS.

O crédito da empresa operacional: quem aproveita e quem perde

O aluguel pago pela operacional é aquisição de serviço usado na atividade. No regime regular, ela toma crédito do IBS e da CBS destacados na nota da holding. O crédito corresponde ao imposto destacado e efetivamente extinto, isto é, pago pela holding (LC 214, art. 47). Se a holding atrasar o recolhimento, a operacional pode ficar sem o crédito até o pagamento.

Exemplo com números. A holding de um empresário aluga o galpão para a distribuidora dele por R$ 20.000 por mês. A alíquota abaixo é ilustrativa: usamos CBS de 9%, dentro das projeções de mercado, porque o Senado ainda não fixou o percentual.

• Hoje, com a holding no lucro presumido: a holding paga PIS/Cofins de 3,65% = R$ 730 por mês. Se a distribuidora está no lucro real, credita 9,25% = R$ 1.850 por mês. O grupo sai com R$ 1.120 por mês a favor, ou R$ 13.440 por ano. Se a distribuidora está no lucro presumido, não credita nada e o grupo arca com os R$ 730.
• Em 2027, com CBS ilustrativa de 9%: a alíquota reduzida em 70% fica em 2,7%. A holding paga R$ 540 de CBS por mês, mais cerca de R$ 6 de IBS (0,1% com a mesma redução). A distribuidora no regime regular, seja lucro real ou presumido, credita os mesmos R$ 546. Para o grupo, o efeito é zero.
• Se a distribuidora está no Simples e recolhe IBS/CBS pelo DAS: os R$ 546 por mês não voltam como crédito. O imposto entra no custo do aluguel.

Para o grupo com operacional no lucro real, a reforma tira o ganho de R$ 13.440 por ano neste exemplo. Para a operacional no lucro presumido, a reforma ajuda: o imposto do aluguel, que hoje é custo, passa a gerar crédito. Quando o IBS estiver completo, a partir de 2033, a alíquota sobre o aluguel ficará em 30% da alíquota cheia. Com a estimativa de 26,5%, seriam 7,95%, ou R$ 1.590 por mês sobre R$ 20.000. Ainda neutro para quem credita, e pesado para quem não credita.

Aluguel abaixo do mercado e cessão gratuita entre partes relacionadas

Quando o mesmo sócio tem 20% ou mais do capital da holding e da operacional, as duas empresas são partes relacionadas (LC 214, art. 5º, § 3º, V). Nessa situação, a lei não aceita o preço que o grupo escolher:

• Aluguel abaixo do mercado: a base de cálculo passa a ser o valor de mercado, o praticado entre partes não relacionadas em operações comparáveis (art. 12, § 4º, IV).
• Cessão gratuita: o IBS e a CBS também incidem sobre o fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado a parte relacionada (art. 5º, IV). Deixar a empresa usar o imóvel "de graça" não elimina o imposto.

Na prática, para uma operacional do regime regular, o preço baixo não economiza imposto, porque o crédito acompanha o débito. O risco é a fiscalização refazer a base e cobrar a diferença com multa de ofício de 75% (art. 341-F). A lei prevê que o regulamento pode flexibilizar a verificação do valor de mercado entre partes relacionadas quando não há vedação de crédito, no âmbito de programas de conformidade (art. 5º, § 7º). Em 06/10/2026 não localizamos essa flexibilização regulamentada.

O que fazer: tenha um laudo ou pesquisa de aluguéis comparáveis da região, um contrato escrito com valor e reajuste, e pagamentos que batam com o contrato.

Contrato antigo, nota fiscal e o que fazer até dezembro

Contrato firmado até 16/01/2025. Para locação não residencial com prazo determinado, a lei permite optar por recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta, pelo prazo original do contrato (art. 487). Os requisitos: data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registro em cartório até 31/12/2025 ou disponibilização do contrato à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento. Quem opta não toma crédito sobre as operações ligadas a esse imóvel e não usa o redutor social. Entre empresas do mesmo grupo, a opção costuma piorar a conta: 3,65% sem crédito na holding contra cerca de 2,7% (estimativa) com crédito integral na operacional. A lei não diz expressamente se o locatário toma crédito no regime de 3,65%, e em 06/10/2026 não há orientação oficial sobre esse ponto. Faça a conta antes de optar.

Nota fiscal. A locação de imóveis passa a exigir documento fiscal com IBS e CBS em 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "g"). Sem a nota da holding com o imposto destacado, a operacional não tem documento para tomar o crédito em 2027. Detalhes em cronograma da nota fiscal na reforma.

Checklist até dezembro de 2026:

1. Confirme o regime de cada empresa do grupo para 2027. Se a operacional é do Simples e aluga da holding, compare o Simples com IBS/CBS no DAS e a opção pelo regime regular (prazo até 30/10/2026, pela Resolução CGSN 194/2026).
2. Revise o contrato de locação: valor de mercado, reajuste e cláusula sobre o IBS e a CBS no preço. Veja como ajustar contratos por causa da reforma.
3. Prepare a holding para emitir a nota da locação a partir de 01/12/2026.
4. Se o contrato é anterior a 16/01/2025, decida se a opção pelos 3,65% faz sentido para o grupo.
5. Combine o fluxo de pagamento: o crédito da operacional depende de a holding recolher o imposto.

O que ainda não está definido em 06/10/2026: a alíquota da CBS de 2027 (Senado, até 15/12/2026); a flexibilização do valor de mercado entre partes relacionadas (art. 5º, § 7º); e o tratamento do crédito do locatário quando o locador opta pelos 3,65%.

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