Venda de imóvel por holding ou construtora depois da reforma: quando incide IBS e CBS e o redutor de ajuste

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

Desde 01/01/2027, a holding ou a construtora que vende imóvel paga IBS e CBS com as alíquotas reduzidas em 50%, e a base não é o preço cheio: dela se desconta o redutor de ajuste, que para imóveis que a empresa já tem em 31/12/2026 é o custo de aquisição corrigido pelo IPCA. Na prática, o imposto recai sobre a valorização. Por isso, a documentação de compra que você reunir até o fim de 2026 vira desconto de imposto na venda.

Quando a venda de imóvel paga IBS e CBS

A LC 214/2025 criou um regime específico para operações com imóveis (arts. 251 a 270). A venda de imóvel por quem apura IBS e CBS no regime regular entra nele (art. 252, I). Holding patrimonial e construtora, como pessoas jurídicas fora do Simples, estão nessa situação. A pessoa física só entra se vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior, comprados há menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores (art. 251, § 1º, II e III).

• Momento: o imposto nasce no ato da alienação, inclusive em promessa de compra e venda (art. 254, I e § 1º). Na incorporação e no loteamento, é devido a cada pagamento recebido (art. 262).
• Alíquota: 50% menor que a alíquota cheia (art. 261). Em 2027 e 2028, a CBS é a alíquota de referência menos 0,1 ponto percentual, e o IBS é de 0,1% (arts. 344 e 347).
• Base: o valor da venda (art. 255, I), menos o redutor de ajuste e, quando couber, o redutor social.
• Crédito: a empresa toma crédito do IBS e da CBS pagos nas compras de 2027 em diante, como materiais de obra e serviços. O comprador do regime regular toma crédito do imposto pago na venda e herda o redutor de ajuste (art. 257, § 4º, I, e art. 258, § 10).

Alíquota ainda não fixada. Em 14/09/2026 a Receita enviou ao TCU só o modelo de cálculo, sem estimar percentual. O TCU tem até 30/10/2026 para mandar o cálculo ao Senado, e o Senado tem até 15/12/2026 para fixar a alíquota da CBS de 2027. Projeções de mercado apontam entre 8,8% e 9,43%. Os exemplos abaixo usam 9% apenas como ilustração.

O redutor de ajuste: como ele reduz a base na venda

A partir de 01/01/2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular passa a ter um valor vinculado, o redutor de ajuste. Ele é descontado do preço na venda e é corrigido pelo IPCA até a data em que o imposto da venda é devido (art. 257, § 3º). O valor inicial depende da situação do imóvel:

Também entram no redutor o ITBI e o laudêmio pagos na compra e as contrapartidas urbanísticas, como outorga onerosa (art. 258, § 6º). O redutor é extinto quando o imóvel é vendido para quem não é contribuinte do regime regular, como uma pessoa física.

Exemplo com números: holding. Uma holding comprou um imóvel comercial em 2016 e o mantém alugado. Somando o preço de compra e o ITBI, corrigidos pelo IPCA, o redutor de ajuste chega a R$ 1.000.000. Em 2027 ela vende o imóvel por R$ 1.600.000 para uma pessoa física.

• Base de cálculo: R$ 1.600.000 − R$ 1.000.000 = R$ 600.000.
• CBS ilustrativa de 9%, reduzida em 50%: 4,5% × R$ 600.000 = R$ 27.000. IBS de 0,1%, reduzido em 50%: R$ 300.
• Total: cerca de R$ 27.300, ou 1,7% do preço.

Hoje, a venda de imóvel do ativo imobilizado não entra na base do PIS/Cofins cumulativo (Lei 9.718/1998, art. 3º, § 2º). Para essa holding, os R$ 27.300 são imposto novo. Se o imóvel fosse estoque de uma holding que compra e vende imóveis no lucro presumido, a comparação seria com PIS/Cofins de 3,65% sobre o preço cheio: R$ 58.400. Nesse caso a conta de 2027 fica menor. O IRPJ e a CSLL sobre a venda continuam pelas regras atuais.

Exemplo com números: construtora. Uma construtora tem uma casa em obra em 31/12/2026. Terreno atualizado e custos com nota até essa data somam R$ 250.000. Em 2027 ela vende a casa pronta, residencial e nova, por R$ 700.000.

• Preço menos redutor de ajuste: R$ 700.000 − R$ 250.000 = R$ 450.000.
• Menos redutor social de imóvel residencial novo: R$ 450.000 − R$ 100.000 = R$ 350.000.
• CBS ilustrativa reduzida (4,5%): R$ 15.750. IBS (0,05%): R$ 175.
• Desse débito, a construtora abate o crédito de IBS/CBS pago nos materiais e serviços comprados em 2027 para terminar a obra.

Incorporação e loteamento: os regimes de transição

Quem incorpora ou loteia tem opções de transição que trocam o débito e crédito por um percentual sobre a receita:

• Incorporação com patrimônio de afetação e RET (pedido efetivado antes de 01/01/2029): IBS e CBS de 2,08% sobre a receita mensal recebida, ou 0,53% nas hipóteses de habitação social previstas na Lei 10.931/2004 (art. 485). Quem opta não toma crédito nas aquisições da incorporação e não usa os redutores de ajuste e social. O comprador do regime regular também não toma crédito.
• Loteamento com registro efetivado antes de 01/01/2029: IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida (art. 486), também sem crédito e sem redutores.

Esses percentuais incidem sobre a receita inteira. O regime regular incide só sobre o preço menos os redutores, mas exige controle de créditos. Qual sai mais barato depende da margem de cada empreendimento. Veja também construção civil e incorporação no regime específico.

O que fazer até 31/12/2026 e o que ainda não está definido

1. Monte o dossiê de cada imóvel: escritura, contrato de compra, comprovante de pagamento, ITBI e laudêmio. O redutor de ajuste nasce do valor de aquisição comprovado. Valor que não condiz com o mercado pode ser revisto pela fiscalização (art. 258, § 3º).
2. Construtora: guarde as notas da obra. Custos de imóveis em construção só entram no redutor se adquiridos até 31/12/2026 e comprovados por documento fiscal idôneo.
3. Compare custo atualizado e valor de referência. Para imóvel antigo comprado barato, o valor de referência pode dar um redutor maior. A escolha é do contribuinte.
4. Prepare a emissão da NF-e ABI. A nota fiscal de alienação de imóveis (modelo 77) é obrigatória desde 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). Veja o cronograma da nota fiscal na reforma.
5. Se a venda está próxima, simule 2026 contra 2027. Em 2026 valem PIS/Cofins e as alíquotas de teste de IBS/CBS, com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). A partir de 2027 vale a CBS cheia sobre a base reduzida.

O que ainda não está definido em 06/10/2026:

• Alíquota da CBS de 2027: o Senado tem até 15/12/2026.
• Valor de referência dos imóveis: deve ser divulgado no Sinter (art. 256, § 2º). Não localizamos a divulgação. Se não estiver disponível em 31/12/2026, a lei permite usar estimativa de valor de mercado por procedimento do regulamento (art. 258, § 2º).
• Forma de controle do redutor: o regulamento ainda vai detalhar como o redutor é vinculado a cada imóvel. A falta dessa regra não impede o uso (art. 257, § 8º).

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