Crédito de IBS e CBS na construção e reforma do imóvel da empresa
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Sim. A partir de 2027, a empresa do regime regular toma crédito de IBS e CBS sobre o material e os serviços usados para construir ou reformar o imóvel em que trabalha, próprio ou alugado. O crédito é o imposto destacado na nota: alíquota cheia no material, alíquota reduzida em 50% no serviço de construção civil. Mão de obra própria não gera crédito, casa do sócio é uso pessoal, e o que foi comprado em 2026 fica fora da CBS.
Sumário do conteúdo
Resumo rápido
- Obra no imóvel usado na atividade, próprio ou alugado, não é uso pessoal: material e serviços geram crédito de IBS e CBS para a empresa do regime regular (LC 214, art. 47).
- Serviço de construção civil tem alíquota reduzida em 50% (art. 252, V, e art. 261). O crédito acompanha: é o valor destacado, menor que o do material.
- Mão de obra própria não gera crédito. Pedreiro MEI gera crédito ínfimo e, em alvenaria, pintura, hidráulica, elétrica e carpintaria, 20% de INSS para a empresa (LC 123, art. 18-B).
- Crédito de bem do ativo imobilizado que sobra no mês pode ser ressarcido em até 60 dias (art. 39, § 3º, II, e art. 40, I).
- Imóvel em construção em 31/12/2026: guarde as notas dos custos de antes de 2027, que formam o redutor de ajuste numa venda futura (art. 258, II).
O que gera crédito na obra e o que não gera
A CBS e o IBS dão crédito sobre tudo o que a empresa adquire para a atividade, menos o que a lei classifica como uso ou consumo pessoal. A construção, a ampliação ou a reforma do imóvel onde a empresa funciona (loja, galpão, escritório, clínica, fábrica) é investimento na atividade. Vale para imóvel próprio e para benfeitoria em imóvel alugado.
O que diz a norma
LC 214/2025, art. 252: “O IBS e a CBS incidem, nos termos deste Capítulo, sobre as seguintes operações com bens imóveis: [...] V - serviços de construção civil.” Art. 261: “As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).”
Art. 57, § 1º: consideram-se de uso ou consumo pessoal, entre outros, “I - bem imóvel residencial e os demais bens e serviços relacionados à sua aquisição e manutenção”.
Para a empresa do regime regular, a alíquota menor da empreitada não é perda: o imposto pago é menor e o crédito também, na mesma medida. O que importa é o preço sem imposto. Para quem não toma crédito, como a empresa do Simples que recolhe pelo DAS, a redução de 50% barateia a obra.
Exemplo: reforma de R$ 200 mil num galpão
Uma distribuidora do lucro presumido reforma o galpão em 2027: R$ 120.000 de material comprado direto de fornecedores do regime regular e R$ 80.000 de mão de obra contratada de uma construtora do regime regular (valores sem o imposto). A alíquota da CBS de 2027 ainda não foi fixada; usamos 8,8% de CBS, projeção de mercado, mais 0,1% de IBS. No serviço de construção, as duas alíquotas caem pela metade.
Hoje, no lucro presumido, a mesma reforma não gera nenhum crédito de PIS/Cofins. Em 2027, os R$ 14.240 abatem a CBS e o IBS das vendas da distribuidora ou, se sobrarem, podem ser ressarcidos. Se a mão de obra fosse de um pedreiro MEI, o crédito da linha de serviço cairia para quase zero, e a empresa ainda recolheria R$ 16.000 de INSS (20% de R$ 80.000).
Obra entre 2026 e 2027: a data da nota decide
A CBS substitui o PIS e a Cofins em 01/01/2027. O crédito de CBS vale para o que for adquirido a partir daí; o que foi comprado em 2026 segue a regra antiga.
- Lucro presumido: material e serviços com nota de 2026 não geram crédito nenhum. Se a obra pode esperar, comprar e receber a nota em 2027 dá crédito. No serviço, o fato gerador é o término do fornecimento ou, em obra de execução continuada, a parcela que se torna exigível ou é paga primeiro (art. 10, § 1º, III, e § 3º). Pagamento adiantado tem regra própria de antecipação (art. 10, § 4º). Combine no contrato as medições e as datas de faturamento.
- Lucro real: o PIS/Cofins de edificações e benfeitorias usadas na atividade pode estar sendo creditado pela depreciação ou em 24 meses. O que estiver sendo apropriado assim em 2026 continua, a partir de 2027, como crédito presumido de CBS (art. 380).
- Simples recolhendo IBS e CBS pelo DAS: não toma crédito em nenhum ano (art. 47, § 9º, I). A opção por recolher IBS e CBS pelo regime regular no 1º semestre de 2027 vai até 30/10/2026 (Resolução CGSN nº 194/2026).
Crédito maior que o imposto do mês: ressarcimento
Uma obra grande pode gerar, num mês, mais crédito do que a empresa deve de CBS e IBS. O saldo pode ser usado nos meses seguintes ou ressarcido. Para créditos de bens e serviços incorporados ao ativo imobilizado, a lei dá prazo menor de análise do pedido: até 60 dias, ou até 30 dias para quem está em programa de conformidade (art. 39, § 3º, I e II, e art. 40, I). Se o Fisco não se manifestar no prazo, o crédito é ressarcido nos 15 dias seguintes (art. 39, § 4º).
Para isso, a obra precisa estar contabilizada como ativo imobilizado, com as notas vinculadas. Despesa de manutenção lançada no resultado gera crédito, mas não entra na regra de prazo menor.
Se um dia vender o imóvel: guarde as notas
A empresa do regime regular que vender um imóvel paga IBS e CBS na venda, pelo regime específico de imóveis, com redução de 50% na alíquota e um “redutor de ajuste” que diminui a base de cálculo (art. 257). Para imóvel que a empresa já tinha em 31/12/2026, o redutor é o valor de aquisição atualizado ou o valor de referência. Para imóvel em construção nessa data, soma-se ao valor do terreno o custo da obra adquirido antes de 2027, comprovado com documentos fiscais idôneos (art. 258, II). Nota perdida é redutor perdido.
O que fazer antes de começar a obra
- Confirme o regime de 2027. Sem regime regular não há crédito. Se a empresa é do Simples e vai investir pesado em obra, faça a conta até 30/10/2026.
- Escolha fornecedores pelo custo líquido. Construtora e loja do regime regular geram crédito cheio do valor destacado; do Simples, crédito limitado; MEI, quase nada.
- Exija nota fiscal eletrônica em nome da empresa, com a obra identificada. Nota no CPF do sócio não dá crédito.
- Planeje as datas. No lucro presumido, o que tiver nota e fato gerador em 2027 gera crédito; em 2026, não.
- Contabilize como imobilizado o que for investimento, para usar o prazo menor de ressarcimento.
- Guarde tudo por pelo menos 5 anos, inclusive as notas de 2026 de obra em andamento, que contam para o redutor de ajuste.
O que ainda não está definido em 06/10/2026
- Alíquota da CBS de 2027. Em 14/09/2026 a Receita enviou ao TCU só o modelo de cálculo, sem estimar percentual. O TCU tem até 30/10/2026 para mandar o cálculo ao Senado, e o Senado tem até 15/12/2026 para fixar a alíquota da CBS de 2027. Até lá, 27,91% e 9,43% são estimativas, não alíquotas.
- Imóvel com uso misto (parte da empresa, parte moradia do sócio): a divisão do crédito depende de critérios de rateio que ainda pedem análise caso a caso.
- Split payment. Não há ato que torne o split payment obrigatório. A Receita fala em uso facultativo entre empresas em 2027 e obrigatório em 2028, mas isso ainda é declaração, não norma.
Erros comuns no crédito da obra
- Achar que a empresa do Simples credita “um pouco”. Quem recolhe IBS e CBS pelo DAS não toma crédito de nenhuma compra. O crédito limitado é o de quem compra de empresa do Simples.
- Calcular o crédito da empreitada pela alíquota cheia. O serviço de construção civil tem redução de 50%; o crédito é o que está destacado na nota.
- Usar 26,5% como alíquota da obra. Em 2027 a conta é a CBS de 2027 (ainda não fixada) mais 0,1% de IBS. Os 26,5% eram estimativa da carga total depois da transição.
- Pagar a obra no CPF do sócio. Sem nota em nome da empresa, não há crédito.
- Lançar crédito da reforma da casa do sócio. É uso pessoal; o crédito é glosado com multa.
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Perguntas frequentes
A reforma do imóvel da empresa gera crédito de IBS e CBS?
Sim, a partir de 2027, para a empresa do regime regular (lucro presumido, lucro real ou Simples que optou pelo regime regular). Material e serviços usados para construir, ampliar ou reformar o imóvel em que a empresa trabalha, próprio ou alugado, não são uso pessoal e geram crédito do imposto destacado na nota (LC 214, art. 47). A reforma da casa do sócio é uso pessoal e não gera crédito.
A empreitada de construção dá crédito pela alíquota cheia?
Não. Serviço de construção civil tem alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50% (art. 252, V, e art. 261), e o crédito é o valor destacado na nota. Para quem toma crédito, isso é neutro: paga menos imposto e credita menos. Numa empreitada de R$ 80.000, com CBS ilustrativa de 8,8% mais 0,1% de IBS, o crédito seria de R$ 3.560.
Comprei material em dezembro de 2026. Tenho crédito de CBS em 2027?
Não. A CBS começa em 01/01/2027 e o crédito vale para aquisições a partir daí. No lucro presumido, o que tiver nota de 2026 não gera crédito. No lucro real, o crédito de PIS/Cofins que estiver sendo apropriado pela depreciação da obra continua como crédito presumido de CBS (art. 380). Se a obra pode esperar, planeje as compras e medições para 2027.
Contratar pedreiro MEI na obra gera crédito?
Quase nada: em 2027 o MEI recolhe R$ 1,00 por mês de CBS e IBS no DAS-MEI, e o crédito de quem contrata fica limitado ao que ele pagou. Além disso, em serviços de alvenaria, pintura, hidráulica, elétrica e carpintaria, a empresa contratante recolhe 20% de INSS sobre o valor pago (LC 123, art. 18-B).
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