Nota fiscal de aluguel a partir de 1º de dezembro de 2026: quem emite e o que muda para o locador

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

A partir de 1º/12/2026, quem aluga imóvel como empresa passa a emitir nota fiscal do aluguel com IBS e CBS (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). A pessoa física que se torna contribuinte entra em 01/01/2027, junto com o CNPJ. Em dezembro de 2026 o imposto é de teste e não é pago por quem cumpre as obrigações. O que pesa já na primeira nota: ela define o regime do contrato antigo e é a base do crédito do inquilino em 2027.

Quem emite a nota fiscal do aluguel e a partir de quando

A empresa que loca imóveis próprios não pode estar no Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV, com a redação da LC 214/2025). A imobiliária que só administra imóveis de terceiros emite nota da própria comissão de administração, e a nota do aluguel continua sendo do proprietário, quando ele for contribuinte.

Em que documento. A locação de imóveis é formalizada por NFS-e. A NT SE/CGNFS-e nº 009 (01/10/2026) reestruturou o grupo de informações de imóveis da NFS-e, com campos para a locação, para as parcelas que não entram na base e para o código de cada unidade no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O próprio texto diz que o cronograma de implantação ainda será publicado no portal. Até 31/12/2026, segundo a SE/CGNFS-e, a NFS-e sem IBS e CBS não é rejeitada pelo sistema nacional, mas fica em desconformidade.

O que vai na nota: base, redução de 70% e redutor social

• Base: o valor do aluguel. Não entram IPTU e outros tributos sobre o imóvel, emolumentos e despesas de condomínio, mesmo que cobrados no mesmo boleto (LC 214, art. 255, § 2º). Na nota, essas parcelas são informadas separadamente para serem excluídas.
• Alíquota: reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único). Sobra 30% da alíquota cheia.
• Redutor social: só na locação residencial, R$ 600 por mês por imóvel, deduzidos da base (art. 260). Não vale para sala, loja ou galpão.
• Quando o imposto nasce: no pagamento de cada aluguel (art. 254, III e § 2º).
• Em 2026: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, com a redução de 70%, e recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). Em 2026 o imposto aparece na nota, mas não soma ao valor cobrado.

Exemplo com números: sala comercial. Uma holding no lucro presumido aluga uma sala por R$ 5.000 por mês e cobra no mesmo boleto R$ 300 de IPTU e R$ 700 de condomínio. A base é R$ 5.000.

• Dezembro de 2026: CBS de 0,27% (0,9% × 30%) = R$ 13,50 e IBS de 0,03% = R$ 1,50, informados na nota e dispensados de recolhimento. A holding continua pagando PIS/Cofins de 3,65% sobre o aluguel em 2026: R$ 182,50.
• 2027, com CBS ilustrativa de 9% (o Senado ainda não fixou a alíquota; prazo até 15/12/2026): CBS de 2,7% = R$ 135, mais cerca de R$ 1,50 de IBS. O PIS e a Cofins acabam. Se o inquilino é empresa do regime regular, ele toma esse valor como crédito.

Exemplo com números: apartamento. A mesma holding aluga um apartamento residencial por R$ 3.000 por mês. Em 2027, a base é R$ 3.000 − R$ 600 = R$ 2.400, e a CBS ilustrativa é de 2,7% × R$ 2.400 = R$ 64,80 por mês.

Contrato antigo: a primeira nota decide o regime

Para contrato de locação por prazo determinado firmado até 16/01/2025, a LC 214 permite optar por recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em vez do regime normal (art. 487):

• Não residencial: pelo prazo original do contrato, se a data for comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e o contrato tiver sido registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento.
• Residencial: pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro. A data pode ser comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pelo pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.
• Custo da opção: sem crédito sobre as operações ligadas ao imóvel e sem o redutor social (art. 487, §§ 4º e 5º).

O Regulamento da CBS detalha a forma de disponibilizar o contrato: a opção é manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal da locação com a tributação de 3,65%, é irretratável para todo o período do contrato, e o contribuinte deve guardar o contrato pelo prazo prescricional (Decreto 12.955/2026, art. 463, § 1º, I, "b"). Na prática, a primeira nota de dezembro de 2026 já é a decisão.

Quando compensa. Em 2027 e 2028, com CBS ilustrativa de 9%, o regime normal fica em cerca de 2,7% do aluguel, abaixo dos 3,65%, e ainda dá crédito sobre os custos do imóvel. A partir de 2029 o IBS sobe; em 2033, com a estimativa de 26,5% de alíquota cheia, o regime normal chegaria a 7,95%. Por isso a opção tende a compensar em contrato não residencial longo, com inquilino que não toma crédito (pessoa física ou empresa do Simples). No residencial, que só pode ficar nos 3,65% até 31/12/2028, e com inquilino do regime regular, que credita o imposto, o regime normal costuma ser melhor. Faça a conta contrato a contrato antes de emitir a primeira nota.

O que fazer até 1º/12/2026 e o que ainda não está definido

1. Liste os contratos: imóvel, uso residencial ou não, data de assinatura, forma de assinatura e registro em cartório.
2. Separe as parcelas do boleto: aluguel, IPTU, condomínio e outros, porque só o aluguel é base.
3. Decida a opção do art. 487 para cada contrato antigo antes da primeira nota.
4. Prepare o emissor: confirme com a prefeitura ou com o fornecedor do sistema como a locação será emitida na NFS-e e se os campos de IBS e CBS estarão disponíveis.
5. Pessoa física acima dos limites: confira a receita de 2026 para saber se é contribuinte em 2027. Se a receita de aluguéis passar de R$ 288 mil no próprio ano, vira contribuinte já naquele ano (art. 251, § 2º, II).
6. Revise as cláusulas de preço para 2027, quando o imposto passa a ser cobrado de fato. Veja como ajustar contratos por causa da reforma.

O que ainda não está definido em 06/10/2026: o cronograma de produção dos novos campos de locação da NFS-e (NT 009); se e a partir de quando a NFS-e sem IBS e CBS passará a ser rejeitada, já que a orientação oficial só garante a não rejeição até 31/12/2026; e a alíquota da CBS de 2027 (Senado, até 15/12/2026).

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