NF-e ABI na venda de imóvel: quem passa a emitir nota em 1º de dezembro de 2026

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

A partir de 1º/12/2026, a venda de imóvel por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS passa a ser documentada na NF-e ABI, modelo 77 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). Quem emite é o vendedor: construtora, incorporadora, loteadora, holding ou qualquer empresa fora do Simples que venda imóvel. O Simples entra em 01/01/2027, e a pessoa física que é contribuinte também. É na nota que o redutor de ajuste vira desconto de base.

Quem passa a emitir a NF-e ABI e quando

A obrigação vale para os fatos geradores a partir de 01/12/2026. Na venda de imóvel, o fato gerador ocorre no ato da alienação, o que inclui a assinatura de promessa de compra e venda ou de outro instrumento de compromisso (LC 214/2025, art. 254, I e § 1º). Uma promessa assinada em dezembro de 2026 já exige a nota.

Quem pode transmitir a nota. Pelo leiaute do MOC da NF-e ABI, o emitente normalmente é o próprio vendedor. O leiaute também prevê emissão por terceiros em situações específicas, como tabelionato de notas em nome do vendedor, banco ou instituição financeira em nome do vendedor, junta comercial em nome do transmitente, leiloeiro, credor fiduciário na consolidação da propriedade e sucessora em incorporação, cisão ou fusão. Combine com o cartório e com o banco quem vai emitir em cada venda.

O que vai na nota e como o redutor aparece

A NF-e ABI não é uma NF-e de mercadoria adaptada. Ela tem leiaute próprio, pensado para imóveis:

• Partes: todos os vendedores e adquirentes, com a proporção de cada um no imóvel, e a indicação de quem é contribuinte do regime regular, do Simples ou não contribuinte.
• Imóvel: tipo (urbano ou rural), espécie, endereço e, quando houver, código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), cartório e matrícula.
• Operação: modalidade (alienação em geral, arrematação, cessão de direitos), valor total, permuta com torna, intermediação ou corretagem e o instrumento (contrato, escritura) com a data.
• Redutor de ajuste: valor inicial atualizado, ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas, que somados formam o redutor deduzido da base (LC 214, arts. 257 e 258).
• Redutor social: R$ 100 mil no imóvel residencial novo e R$ 30 mil no lote residencial, quando o contribuinte optar (art. 259).
• Tributos: CST e cClassTrib, base de cálculo, IBS estadual, IBS municipal e CBS, com a redução de 50% das alíquotas das operações com imóveis (art. 261).
• Pagamento previsto: recursos próprios, financiamento, FGTS, consórcio ou outros.

Incorporação e loteamento. Como o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento (art. 262), o leiaute tem um evento de pagamento de parcela, em que cada recebimento é informado com a base proporcional, já descontados os redutores. Na venda comum, os acréscimos recebidos depois, como juros e correção de parcelas, são informados por evento de pagamento complementar, e a base é o próprio acréscimo.

Exemplo com números. Uma construtora do lucro presumido vende uma casa residencial nova por R$ 700.000 em março de 2027. O redutor de ajuste do imóvel (terreno e custos até 31/12/2026, corrigidos) é de R$ 250.000. A NF-e ABI informa: preço de R$ 700.000, redutor de ajuste de R$ 250.000, redutor social de R$ 100.000 e base de R$ 350.000. Com CBS ilustrativa de 9% (o Senado ainda não fixou a alíquota) reduzida em 50%, a CBS é de 4,5% × R$ 350.000 = R$ 15.750, e o IBS de 2027 (0,05% com a redução) é de R$ 175.

Venda em dezembro de 2026. O redutor de ajuste só existe a partir de 01/01/2027 (art. 257). Em dezembro de 2026, a nota sai com as alíquotas de teste (CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, reduzidas em 50%), e o recolhimento é dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias, inclusive a emissão da NF-e ABI (art. 348, § 1º).

O que fazer até 1º/12/2026 e o que ainda não está definido

1. Liste as vendas previstas a partir de dezembro, incluindo promessas de compra e venda, que já são fato gerador.
2. Escolha o emissor: o seu ERP precisa ter o modelo 77, ou você usará outro sistema. Peça ao fornecedor a data de homologação.
3. Monte o dossiê de cada imóvel: escritura, contrato de compra, ITBI, laudêmio, matrícula e notas da obra. Esses dados alimentam o redutor de ajuste.
4. Combine com cartório e banco quem emite a nota quando a venda for por escritura ou com financiamento.
5. Incorporadora e loteadora: decida se fica no regime normal ou nos regimes de transição (2,08% da incorporação com RET ou 3,65% do loteamento, arts. 485 e 486), porque isso muda o que a nota informa.

O que ainda não está definido em 06/10/2026: o portal da NF-e ABI ainda descreve o documento como publicado "na forma de Minuta", aguardando ato conjunto normativo para a versão definitiva, embora o MOC 1.00 tenha sido aprovado pelo Ato Técnico Conjunto nº 2/2026. Detalhes do leiaute podem mudar. Também seguem pendentes a alíquota da CBS de 2027 (Senado, até 15/12/2026), a divulgação dos valores de referência dos imóveis no Sinter e a disponibilidade do código CIB para todos os imóveis.

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