Imobiliárias e corretores: IBS e CBS sobre comissão, intermediação e administração de aluguel
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Na reforma, a comissão do corretor e a taxa de administração da imobiliária entram no regime específico de bens imóveis e pagam IBS e CBS com 50% de redução (LC 214/2025, arts. 252, IV, e 261). Quando a venda tem mais de um corretor, cada um paga só sobre a sua parte. O aluguel que a imobiliária repassa ao proprietário não entra na base dela.
Sumário do conteúdo
Resumo rápido
- Intermediação e administração de imóveis têm 50% de redução nas alíquotas do IBS e da CBS (arts. 252, IV, e 261). A locação em si, quando o proprietário é contribuinte, tem 70% (art. 261, parágrafo único).
- Comissão dividida: cada corretor ou imobiliária paga sobre a sua parte, sem os valores repassados entre corretores e sem o que o cliente pagou direto a cada um (art. 255, §§ 3º e 4º).
- O imposto é devido a cada pagamento da comissão ou da taxa de administração, não na assinatura do contrato (art. 254, IV, e § 2º).
- O corretor autônomo pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS em 2027, salvo se for nanoempreendedor. A inscrição no CNPJ da pessoa física contribuinte vale a partir de 1º/01/2027.
Como ficam a comissão e a taxa de administração
A LC 214/2025 colocou a intermediação e a administração de imóveis dentro do regime específico de bens imóveis (art. 252, IV), junto com venda, locação e construção. Para quem está no regime regular, isso significa redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS sobre a comissão de venda, a comissão de locação e a taxa de administração de aluguel.
O que diz a norma
LC 214/2025, art. 252: "O IBS e a CBS incidem, nos termos deste Capítulo, sobre as seguintes operações com bens imóveis: [...] IV - serviços de administração e intermediação".
Art. 261: "As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento)."
Fonte: LC 214/2025, texto compilado (Planalto), conferido em 06/10/2026.
Quando o imposto nasce. Na administração e na intermediação, o fato gerador é o pagamento (art. 254, IV), e o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento (§ 2º). Comissão parcelada paga imposto parcela por parcela, e comissão que não é paga não gera imposto.
Comissão dividida entre corretores: quem paga sobre o quê
É comum a venda ter um corretor que captou o imóvel e outro que trouxe o comprador. A lei resolveu isso no art. 255, § 3º: quando o negócio se conclui com mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, a base de cada um é a parte da remuneração ajustada com ele, sem os valores pagos diretamente pelos contratantes e sem os valores repassados entre os corretores. Cada corretor responde pelo IBS e pela CBS da sua parte (§ 4º).
Na prática, a imobiliária que recebe a comissão inteira e repassa metade ao parceiro paga só sobre a metade que fica com ela. Para comprovar, o repasse precisa estar documentado: contrato de parceria, nota fiscal do parceiro e comprovante de pagamento.
Administração de aluguel. A base da imobiliária é a taxa de administração. O aluguel que ela recebe do inquilino e repassa ao proprietário é do proprietário. Se o proprietário for contribuinte (empresa no regime regular ou pessoa física com mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior e mais de três imóveis, art. 251, § 1º, I), ele paga sobre o aluguel com redução de 70%. IPTU e condomínio cobrados junto com o aluguel não entram na base da locação (art. 255, § 2º).
Exemplo com números: uma imobiliária no lucro presumido
Uma imobiliária no lucro presumido recebe num mês R$ 48.000 de comissão pela venda de um imóvel de R$ 800.000 e repassa R$ 24.000 ao corretor parceiro que trouxe o comprador. No mesmo mês fatura R$ 25.000 de taxas de administração de aluguel. Com uma alíquota de CBS ilustrativa de 9% (o Senado tem até 15/12/2026 para fixar a de 2027, e as projeções de mercado vão de 8,8% a 9,43%), a imobiliária paga 9% × 0,5 = 4,5%.
O corretor parceiro paga a CBS sobre os R$ 24.000 dele. Da CBS da imobiliária saem os créditos das suas compras: portais de anúncio, sistemas, aluguel do escritório pago a pessoa jurídica. Quem compra imóvel ou aluga para morar é pessoa física e não toma crédito. Para ele, o tributo sobre a comissão é custo.
Em 2027 e 2028 o IBS é só 0,1% (0,05% estadual e 0,05% municipal), e o ISS municipal sobre a comissão continua integral. O efeito, por enquanto, está quase todo na CBS.
Corretor autônomo e imobiliária no Simples Nacional
Corretor pessoa física. Quem presta serviço de forma profissional é contribuinte do IBS e da CBS (art. 21, I, "c"), mesmo sem empresa aberta. A exceção é o nanoempreendedor: pessoa física com receita bruta inferior a 50% do limite do MEI que não tenha aderido ao MEI (art. 26, IV). O corretor autônomo acima desse limite passa a ter IBS e CBS sobre as comissões a partir de 2027, com a redução de 50%. Hoje ele não paga PIS e Cofins. A inscrição no CNPJ da pessoa física contribuinte de IBS/CBS (o chamado "CNPJ técnico") vale a partir de 1º/01/2027, e não há ato que adie para 2029. O nanoempreendedor está dispensado do CNPJ e da nota fiscal até 31/12/2028 (Ato Conjunto nº 6/2026), salvo se optar pelo regime regular.
Para o corretor com comissões altas, abrir uma empresa no Simples pode sair mais barato do que pagar IBS e CBS como pessoa física, somando o imposto de renda. A conta depende do valor das comissões e precisa ser feita caso a caso. Empresas abertas entre 16/10 e 31/12/2026 seguem regra própria de opção pelo Simples.
Imobiliária no Simples. Quem continua recolhendo IBS e CBS dentro do DAS paga pela tabela do Simples, sem a redução de 50%. Administração de imóveis de terceiros depende do Fator R (LC 123, art. 18, § 5º-D). Como os clientes são quase sempre pessoas físicas, que não tomam crédito, a opção pelo regime regular de IBS e CBS raramente se justifica só para dar crédito ao cliente. Para 2027, a Resolução CGSN nº 194/2026 estendeu os prazos: pedido do Simples para 2027 até 15/10/2026, opção por IBS/CBS no regime regular até 30/10/2026 e desistência de 03/11 a 20/12/2026.
O que fazer antes de 01/01/2027
- Formalize as parcerias: contrato com o percentual de cada corretor, nota fiscal de cada um sobre a sua parte e comprovante do repasse.
- Separe no sistema o que é receita da imobiliária (comissões e taxas) do que é dinheiro de terceiros (aluguel, IPTU, condomínio).
- Identifique proprietários contribuintes: empresas no regime regular e pessoas físicas acima dos limites do art. 251 vão ter IBS e CBS sobre o aluguel.
- Corretores autônomos da sua equipe: avalie com cada um se continua como pessoa física ou abre empresa.
- Nota fiscal: desde 1º/10/2026 a NFS-e da maioria dos serviços, inclusive comissões, deve trazer IBS e CBS (Ato Conjunto nº 4/2026). Até 31/12/2026 o sistema nacional aceita a nota sem esses campos, mas ela fica em desconformidade. A NFS-e de locações de imóveis segue o prazo de 01/12/2026, e para o optante do Simples a obrigação começa em 01/01/2027.
O que ainda não está definido em 06/10/2026: as alíquotas da CBS e do IBS de 2027.
Fontes
- LC 214/2025, texto compilado: arts. 21, 26, 251, 252, 254, 255, 260 e 261.
- Receita Federal: prazos do Simples 2027 (Resolução CGSN nº 194/2026).
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 6/2026 (nanoempreendedor).
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Perguntas frequentes
Qual é a redução de IBS e CBS para corretor de imóveis e imobiliária?
50%. A intermediação e a administração de imóveis estão no regime específico de bens imóveis (LC 214/2025, art. 252, IV), e o art. 261 reduz em 50% as alíquotas do IBS e da CBS dessas operações. A locação em si tem 70% de redução, mas é tributo do proprietário, quando ele é contribuinte.
Na comissão dividida, cada corretor paga sobre o total?
Não. Quando o negócio se conclui com mais de um corretor, a base de cada um é a parte da remuneração ajustada com ele, excluídos os valores pagos diretamente pelos contratantes e os repassados entre corretores. Cada corretor responde pelo IBS e pela CBS da sua parte (art. 255, §§ 3º e 4º). Documente a parceria e o repasse.
A imobiliária paga IBS e CBS sobre o aluguel que recebe do inquilino?
Não. A base da imobiliária é a taxa de administração, com redução de 50%. O aluguel é receita do proprietário. Ele só paga IBS e CBS se for contribuinte: empresa no regime regular ou pessoa física com mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior e mais de três imóveis (art. 251, § 1º, I). Nesse caso a redução é de 70%, e na locação residencial há ainda o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.
Corretor autônomo vai pagar IBS e CBS?
Em regra, sim, a partir de 2027. Quem presta serviço de forma profissional é contribuinte, mesmo sem empresa (art. 21). A exceção é o nanoempreendedor, com receita inferior a 50% do limite do MEI (art. 26, IV), que está dispensado do CNPJ e da nota fiscal até 31/12/2028 (Ato Conjunto nº 6/2026). Para quem tem comissões altas, vale comparar com abrir uma empresa no Simples.
Vocês atendem imobiliárias e corretores fora do Espírito Santo?
Sim. A Conexes tem base no Espírito Santo desde 2018 e atende empresas de todo o Brasil, 100% online. Revisamos parcerias e repasses de comissão, separamos o dinheiro de terceiros no sistema e comparamos, para o corretor autônomo, pessoa física e empresa em 2027.