Construção por empreitada para empresa pequena: a redução de 50% e o crédito do contratante

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

O serviço de construção civil por empreitada paga IBS e CBS com alíquota reduzida em 50% (LC 214/2025, art. 261), dentro do regime específico de bens imóveis (art. 252, V). Mas a redução só vale para a construtora que apura IBS e CBS no regime regular. A pequena empreiteira do Simples que recolhe tudo pelo DAS fica fora dela, e o seu cliente empresa toma um crédito bem menor.

Como a empreitada é tributada no IBS e na CBS

A LC 214/2025 colocou os serviços de construção civil no mesmo capítulo das operações com imóveis: venda, incorporação, loteamento, locação e corretagem. Nesse regime específico, a alíquota do IBS e da CBS cai pela metade.

Na prática, para a construtora ou empreiteira:

• Base: o valor da operação de construção (art. 255, V), incluindo o material quando a empreitada é com fornecimento de materiais.
• Quando nasce o imposto: no momento do fornecimento do serviço (art. 254, V).
• Crédito das compras: a redução de 50% não obriga a estornar créditos (art. 47, § 10). A empreiteira credita o IBS e a CBS cheios do cimento, do aço e dos serviços que contrata, e debita pela alíquota reduzida.
• Controle por obra: a apuração é feita por obra, como centro de custo distinto, e as notas de compra devem indicar o número do cadastro da obra (arts. 269 e 270).

Até 2032, o ISS continua incidindo sobre a obra. A transição para o IBS reduz o ISS aos poucos entre 2029 e 2032.

O crédito do contratante: quem toma e quanto

A empresa que contrata a obra e está no regime regular (lucro presumido ou real) toma crédito do IBS e da CBS que vierem destacados na nota da empreiteira e forem pagos. Vale para galpão, loja, reforma do escritório e ampliação da fábrica. O crédito é pelo valor efetivamente cobrado, ou seja, já com a redução de 50%. Ficam de fora a obra em imóvel residencial de sócio ou de familiar, que é uso e consumo pessoal (art. 57), e a empresa do Simples que recolhe pelo DAS, que não toma crédito.

O que decide o tamanho do crédito é o regime da empreiteira:

Exemplo (alíquota ilustrativa). Uma distribuidora no lucro presumido contrata a construção de um galpão por R$ 1.000.000, com material. Para 2027, usamos 8,8% de CBS, o piso das projeções de mercado (a alíquota oficial só será fixada pelo Senado até 15/12/2026), e 0,1% de IBS, o previsto em lei para 2027 e 2028.

• Empreiteira no regime regular: CBS de 4,4% (8,8% com redução de 50%) = R$ 44.000, mais IBS de R$ 500. A distribuidora toma R$ 44.500 de crédito em 2027.
• Do lado da empreiteira: se comprou R$ 400.000 de materiais e serviços de fornecedores do regime regular, credita R$ 35.200 de CBS e R$ 400 de IBS. Recolhe a diferença, cerca de R$ 8.900.
• Empreiteira no DAS: o crédito da distribuidora fica limitado ao pedaço de CBS e IBS que o DAS da empreiteira carrega. Numa obra desse porte, é uma fração pequena do valor do contrato.

Para a pequena empreiteira que vive de contratos com empresas, essa diferença pesa na hora de disputar a obra. O cliente compara o preço líquido do crédito, não o preço da proposta.

Obra para pessoa física: o limite do crédito dos materiais

Quem constrói ou reforma casa para pessoa física, com material incluso, tem uma trava a mais. O crédito do IBS e da CBS pagos nos materiais não pode passar do imposto devido pelo serviço de construção.

Com a alíquota da obra reduzida à metade e o material comprado com alíquota cheia, a trava aparece quando o material pesa muito no contrato. No exemplo acima, se o galpão fosse uma casa para pessoa física e o material custasse R$ 600.000, o crédito dos materiais (R$ 52.800 de CBS e R$ 600 de IBS) passaria do débito da obra (R$ 44.500). Os R$ 8.900 de diferença seriam perdidos. Quem atende pessoa física precisa levar isso para o preço.

Simples ou regime regular: o que a pequena empreiteira decide até 30/10/2026

A empreiteira do Simples pode continuar no Simples e recolher IBS e CBS fora do DAS, no regime regular. Ganha a redução de 50% e dá ao cliente o crédito cheio, em troca de mais controle: nota com IBS e CBS por obra, crédito das compras e apuração mensal.

• Clientes quase todos pessoas físicas: o crédito não interessa a eles. Ficar no DAS tende a ser mais simples.
• Contratos com empresas, condomínios comerciais e incorporadoras: vale simular o regime regular.

Prazos para 2027, pela Resolução CGSN nº 194/2026: pedido do Simples até 15/10/2026, opção pelo regime regular de IBS e CBS até 30/10/2026 e desistência de 03/11 a 20/12/2026. A opção vale para janeiro a junho de 2027. A próxima janela é em março, conforme a LC 123, art. 13, § 10; as datas exatas dependem de resolução do CGSN. Veja o que é o Simples híbrido.

Contratos em andamento e o que ainda não está definido

Obra contratada hoje e executada em 2027. O imposto nasce no fornecimento do serviço, então as medições de 2027 já sofrem a CBS. Entre empresas, o reequilíbrio do contrato segue o Código Civil, não a LC 214, porque o capítulo de reequilíbrio da lei exclui os contratos privados (art. 373, § 2º). Inclua no contrato uma cláusula de repasse de tributos e diga quem fica com a diferença.

Ainda não definido em 06/10/2026:

• A alíquota da CBS de 2027. Em 14/09/2026 a Receita enviou ao TCU só o modelo de cálculo, sem estimar percentual. O TCU tem até 30/10/2026 para mandar o cálculo ao Senado, e o Senado tem até 15/12/2026 para fixá-la. Até lá, 27,91% e 9,43% são estimativas, não alíquotas.
• A obrigatoriedade do split payment. Não há ato que a fixe. A Receita fala em uso facultativo entre empresas em 2027 e obrigatório em 2028, mas isso ainda é declaração, não norma.