Venda de lotes e loteamentos depois da reforma: o redutor social e a redução de 50%

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

A venda de lotes por loteadora paga IBS e CBS com alíquota reduzida em 50% (LC 214/2025, art. 261). Antes de aplicar a alíquota, a lei abate da base o redutor de ajuste, que corresponde ao custo da terra e da obra, e, no lote residencial, mais R$ 30 mil de redutor social (art. 259). O imposto é devido a cada parcela recebida (art. 262). Para loteamentos com registro pedido antes de 2029, há uma alternativa: 3,65% sobre a receita recebida, sem créditos e sem redutores (art. 486).

Como a venda de lotes é tributada a partir de 2027

A loteadora que apura IBS e CBS no regime regular entra no regime específico de operações com imóveis. A conta de cada lote vendido tem quatro peças:

1. Preço de venda, com juros e correção das parcelas (art. 255, § 1º).
2. Menos o redutor de ajuste: o custo da terra e, para loteamentos em andamento em 31/12/2026, os gastos de produção feitos até lá, corrigidos pelo IPCA (art. 258). Também entram o ITBI pago na compra da gleba e as contrapartidas urbanísticas, como o percentual de áreas públicas doadas ao município (art. 258, §§ 6º e 7º). O redutor da gleba é repartido entre os lotes pelo valor de mercado ou, na falta dele, pela área (art. 257, § 6º).
3. Menos o redutor social de R$ 30 mil, se o lote for residencial.
4. Vezes a alíquota reduzida em 50%. Sobre o que restar incide a alíquota, e a loteadora abate os créditos do IBS e da CBS pagos nas obras e serviços (art. 262, § 2º).

Lote comercial ou industrial não tem redutor social: fica só com o redutor de ajuste e a redução de 50%.

Exemplo com números: regime normal x opção de 3,65%

Exemplo (alíquotas ilustrativas). Uma loteadora no lucro presumido vende em 2027 um lote residencial por R$ 150 mil. O redutor de ajuste do lote (terra, ITBI e contrapartidas, corrigidos) é de R$ 50 mil. Para 2027, usamos 8,8% de CBS, o piso das projeções de mercado (a alíquota oficial sai até 15/12/2026), e 0,1% de IBS, o previsto em lei para 2027 e 2028.

A leitura: em 2027 e 2028, com o IBS ainda simbólico, o regime normal tende a sair mais barato. Conforme o IBS sobe até 2033, o 3,65% fica atraente para loteamentos com margem alta, pouco crédito de obra e vendas parceladas em muitos anos. Como a opção é irretratável e vale para o loteamento inteiro, faça a conta com o fluxo de recebimentos do empreendimento todo, não com um lote.

A opção de 3,65% para loteamentos registrados até 2028

• Quem pode: o loteamento com pedido de registro efetivado antes de 01/01/2029. Loteamento registrado depois disso fica só no regime normal.
• Para o comprador empresa: quem compra lote de loteamento na opção de 3,65% não toma crédito de IBS e CBS (art. 486, § 5º). Isso pesa na venda de lotes comerciais e industriais.
• Escrituração: contabilidade segregada por loteamento, com rateio dos custos indiretos e estorno dos créditos ligados a eles (art. 486, §§ 10 a 12).

Contratos em andamento, pessoa física loteadora e o que fazer

Lote vendido antes de 2027 com parcelas depois. Para lote residencial cujo pagamento começou antes de 01/01/2027, os redutores se aplicam "proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente" (art. 262, § 5º). Na prática, só a fração do redutor correspondente às parcelas recebidas a partir de 2027 reduz o imposto.

Pessoa física que loteia. A pessoa física vira contribuinte se vender mais de 3 imóveis num ano (contando só os que tem há menos de 5 anos), a partir do ano seguinte e, no próprio ano, a partir da quarta venda (art. 251, § 1º, II, e § 2º, I). Cada lote é um imóvel distinto. A lei não esclarece como contar os 5 anos de um lote recém-criado a partir de uma gleba antiga, e em 06/10/2026 não há orientação oficial sobre isso.

A partir de 2029, a loteadora no regime normal também pode abater da base do IBS o valor de bens e serviços comprados entre 2027 e 2032 com ICMS ou ISS e usados no loteamento, em percentuais decrescentes (art. 488).

O que fazer até dezembro de 2026:

1. Levante o custo da gleba, o ITBI pago e os gastos de infraestrutura até 31/12/2026, com nota fiscal. Isso forma o redutor de ajuste.
2. Separe lotes residenciais de comerciais: só os residenciais têm o redutor de R$ 30 mil.
3. Simule regime normal e 3,65% com o fluxo de parcelas do loteamento inteiro antes de emitir a primeira nota de 2027.
4. Prepare a nota fiscal de alienação de imóveis (NF-e ABI), obrigatória a partir de 01/12/2026 pelo cronograma do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Ainda não definido em 06/10/2026: a alíquota da CBS de 2027 (o Senado tem até 15/12/2026); a contagem dos 5 anos para lote de gleba antiga; e a divulgação do valor de referência dos imóveis pelas administrações tributárias.