Transferir imóveis alugados do CPF para uma holding em 2026 ou 2027: o efeito do IBS e da CBS

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

A transferência em si não paga IBS nem CBS, nem em 2026 nem em 2027: a LC 214/2025 diz que esses tributos não incidem na integralização de capital (art. 6º, IV). O que muda com a data é o que vem depois. Imóvel que está na holding em 31/12/2026 pode ter o redutor de ajuste da venda futura fixado pelo valor de referência, que tende a ficar perto do valor de mercado. Imóvel que entra em 2027 fica com o valor de aquisição. E, uma vez na holding, todo aluguel paga IBS e CBS, mesmo abaixo dos limites que protegem a pessoa física.

A integralização de imóveis paga IBS e CBS?

Não. Transferir imóveis da pessoa física para a holding como capital social está fora do IBS e da CBS. Vale também para a devolução de capital, quando o imóvel volta ao sócio. A única ressalva é o bem que gerou crédito na compra e volta para sócio que não é contribuinte, o que não é o caso do imóvel que veio da pessoa física.

ITBI é outra lei. A Constituição (art. 156, § 2º, I) afasta o ITBI na integralização, mas não quando a atividade preponderante da empresa é compra, venda ou locação de imóveis, que é justamente o caso da holding de aluguel. O STF também limitou a imunidade ao valor do capital integralizado (Tema 796). Na prática, o município costuma cobrar o ITBI da holding patrimonial. Confira a lei do seu município antes de fazer a conta.

2026 ou 2027: o que a data muda

A data importa por causa do redutor de ajuste, o valor que a empresa abate do preço quando vender o imóvel. Ele existe para que o IBS e a CBS incidam só sobre o ganho, e não sobre o preço inteiro (arts. 257 e 258).

Exemplo (alíquota ilustrativa). Um imóvel comercial comprado em 2010 por R$ 400 mil vale hoje R$ 1,2 milhão. A holding o vende em 2032 por R$ 1,3 milhão. Para ilustrar, usamos 26,5% de alíquota cheia de IBS e CBS (estimativa de mercado, não alíquota oficial), que com a redução de 50% da venda de imóveis vira 13,25%. Não consideramos a correção do redutor pelo IPCA.

• Integralizado em 2026, com opção pelo valor de referência de R$ 1,2 milhão: base de R$ 100 mil, imposto de cerca de R$ 13 mil.
• Integralizado em 2027 pelo custo de R$ 400 mil: base de R$ 900 mil, imposto de cerca de R$ 119 mil.

Em 2032 a alíquota real ainda estará na transição, então o número exato será outro. A ordem de grandeza da diferença é o que importa. Para quem pensa em vender imóveis pela holding um dia, o registro até 31/12/2026 pode valer muito. Mas o prazo é apertado: escritura ou alteração contratual, ITBI e registro no cartório precisam acontecer até o fim do ano.

Dois cuidados. Primeiro, o valor de referência depende de as administrações tributárias o divulgarem (art. 256), e o procedimento alternativo de estimativa ainda depende de ato conjunto, não publicado em 06/10/2026. Segundo, a lei permite ao Fisco contestar valor de aquisição que não condiz com o mercado (art. 258, § 3º). Essa leitura do art. 258 é a interpretação literal do texto; não há manifestação oficial sobre a integralização feita em 2026 com esse objetivo.

O aluguel na holding paga IBS e CBS desde o primeiro real

Esse é o ponto que mais pesa contra a holding para quem tem poucos imóveis. Na pessoa física, o aluguel só paga IBS e CBS se, no ano anterior, houver mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA (art. 251, § 1º, I). A empresa não tem esse limite: toda locação da holding paga, com alíquota reduzida em 70% e, no residencial, o redutor de R$ 600 por mês por imóvel (arts. 260 e 261). E a holding de aluguel não pode optar pelo Simples (LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214).

Exemplo (alíquota ilustrativa). Três salas comerciais rendem R$ 15 mil por mês, R$ 180 mil por ano. No CPF, abaixo dos limites, não há IBS nem CBS. Na holding, com CBS de 8,8% (piso das projeções para 2027) reduzida em 70%, são cerca de R$ 396 de CBS por mês já em 2027, e a conta cresce com o IBS até 2033. Em compensação, o inquilino empresa do regime regular toma crédito do imposto destacado pela holding.

Para quem já passa dos limites na pessoa física, o IBS e a CBS do aluguel ficam iguais nos dois lados. A decisão volta a ser sobre Imposto de Renda, sucessão e venda futura.

A venda também muda de lado

A pessoa física só paga IBS e CBS na venda se tiver vendido mais de 3 imóveis no ano anterior (comprados há menos de 5 anos) ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores (art. 251, § 1º, II e III). Fora disso, vender pelo CPF não tem IBS nem CBS. A holding é contribuinte sempre: vende com redução de 50% e abate o redutor de ajuste. Quem tem imóveis antigos, comprados há mais de 5 anos, e pretende vendê-los aos poucos pode pagar menos ficando na pessoa física.

O que decidir até dezembro e o que ainda não está definido

1. Faça a conta do CPF primeiro: quantos imóveis, quanto de aluguel em 2026 e se você passa dos limites do art. 251.
2. Defina o plano de venda: se a holding vai vender imóveis no futuro, o redutor de 2026 pesa a favor de transferir já.
3. Some os custos de entrada: ITBI, escritura, registro e eventual ganho de capital, se integralizar acima do custo.
4. Inclua a tributação dos lucros: desde 2026, lucros acima de R$ 50 mil por mês pagos pela mesma empresa a uma pessoa física sofrem retenção de 10% (Lei 15.270/2025). Veja tributação de dividendos.

Ainda não definido em 06/10/2026: como as administrações tributárias vão divulgar o valor de referência; o ato conjunto da estimativa de mercado; o destino da opção de 3,65% dos contratos antigos (art. 487) quando o imóvel alugado muda de dono; e a alíquota da CBS de 2027, que o Senado tem até 15/12/2026 para fixar.