Redutor social na venda de imóvel residencial novo: os R$ 100 mil e quem aproveita

Atualizado em 06/10/2026 • Leitura: ~8 min

Quem aproveita o redutor social de R$ 100 mil é o vendedor contribuinte do regime regular de IBS e CBS: a construtora, a incorporadora e a pessoa física que constrói e vende mais de um imóvel em 5 anos. Na venda de cada imóvel residencial novo, ele abate R$ 100 mil (corrigidos pelo IPCA) da base de cálculo, depois do redutor de ajuste (LC 214/2025, art. 259). O comprador só ganha se o desconto chegar ao preço. Quem opta pelo RET de 2,08% e a pessoa física que não é contribuinte não usam o redutor.

O que é o redutor social de R$ 100 mil

A partir de 2027, a venda de imóvel por construtora ou incorporadora paga IBS e CBS no regime específico de imóveis, com alíquota reduzida em 50% (LC 214, art. 261). A base não é o preço inteiro. Primeiro sai o redutor de ajuste, que corresponde ao custo do terreno e às contrapartidas urbanísticas (arts. 257 e 258). No imóvel residencial novo, sai mais o redutor social de R$ 100 mil.

O redutor não gera saldo: se a base depois do redutor de ajuste já for menor que R$ 100 mil, ela vai a zero e o que sobra se perde ("até o limite do valor da base de cálculo").

Quem aproveita e quem fica de fora

E o comprador? A lei dá o redutor ao vendedor. Para quem compra, o efeito aparece no preço se a construtora repassar o imposto menor, o que depende de mercado e de negociação. O redutor pesa mais nos imóveis de valor menor: numa unidade de R$ 250 mil, R$ 100 mil é uma fatia grande da base; numa de R$ 2 milhões, quase não muda a conta.

Exemplo com números

Exemplo (alíquota ilustrativa). Uma incorporadora no lucro presumido, fora do RET, vende em 2027 um apartamento novo por R$ 400 mil. O redutor de ajuste da unidade (terreno, ITBI e contrapartidas, corrigidos) é de R$ 120 mil. Usamos 8,8% de CBS, o piso das projeções de mercado (a alíquota oficial sai até 15/12/2026), e 0,1% de IBS, o previsto em lei para 2027 e 2028. Com a redução de 50%: CBS de 4,4% e IBS de 0,05%.

• Base com redutor social: R$ 400 mil − R$ 120 mil − R$ 100 mil = R$ 180 mil. Imposto: R$ 7.920 de CBS e R$ 90 de IBS = R$ 8.010, antes dos créditos da obra.
• Sem o redutor social (unidade comercial, por exemplo): base de R$ 280 mil e imposto de R$ 12.460.
• No RET de 2,08%: R$ 8.320 sobre o preço, sem créditos e sem redutores.
• Com alíquota cheia (26,5% é estimativa de mercado, não alíquota oficial; só para ilustrar o pós-2033): o redutor social vale R$ 13.250 por unidade (R$ 100 mil × 13,25%).

O redutor social também muda a comparação com o RET. Em empreendimentos de unidades mais baratas, o regime normal com redutores tende a superar o RET à medida que o IBS sobe. Em unidades caras, o redutor dilui e o RET pode continuar melhor. A conta é por empreendimento.

Armadilhas: imóvel usado, uso misto e vendas parceladas

• Imóvel já ocupado ou utilizado não é novo. Unidade alugada antes da venda, ou usada pelo sócio, perde o redutor. Decorado e estande de vendas são zona cinzenta: o decreto não trata deles e, em 06/10/2026, não há orientação oficial.
• Uso misto. Casa com loja embaixo ou unidade com parte comercial: o redutor é proporcional à área residencial, conforme a legislação municipal (Decreto 12.955, art. 378).
• Venda na planta, em parcelas. Na incorporação, o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento, e os redutores entram proporcionalmente em cada parcela (art. 262, § 4º). Para imóvel residencial novo com pagamento iniciado antes de 01/01/2027, os redutores são distribuídos pelo valor total do imóvel, inclusive pelas parcelas pagas antes de 2027 (art. 262, § 5º). Só a fração ligada às parcelas de 2027 em diante reduz imposto.
• Valor corrigido. Os R$ 100 mil são corrigidos pelo IPCA desde 16/01/2025, e o valor atualizado será divulgado em ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor (Decreto 12.955, art. 376, § 4º), não publicado até 06/10/2026.

O que fazer agora

1. Construtora e incorporadora: monte o redutor de ajuste de cada empreendimento com o que estiver em construção em 31/12/2026 (terreno e custos com nota fiscal, art. 258, II) e compare regime normal com RET antes de 2027.
2. Pessoa física que constrói para vender: conte quantos imóveis construídos por você foram vendidos nos 5 anos anteriores. A partir do segundo, você vira contribuinte, e o redutor social passa a ser seu aliado.
3. Comprador: peça ao vendedor que mostre na proposta o imposto da unidade e se o redutor foi considerado no preço.

Ainda não definido em 06/10/2026: a alíquota da CBS de 2027 (o Senado tem até 15/12/2026); o valor corrigido do redutor; e o tratamento de decorados e unidades usadas como estande.