Contabilidade para construtora e empreiteira em Vitória (ES): ISS da obra, CNO e retenção de INSS
Atualizado em · por Bruno Alexandre, contador (CRC-ES 005734/O-7)
O ISS da sua obra não pertence ao município onde fica o seu escritório. Ele pertence ao município onde a obra está sendo executada. Se a sua construtora tem sede em Vitória e está levantando um prédio na Serra, o imposto daquela nota é da Serra — e se você emitiu com código e cadastro de Vitória, você recolheu para a prefeitura errada e ainda deve para a certa.
Essa é a primeira coisa que separa a contabilidade de construtora da contabilidade de qualquer outra empresa de serviço. Depois dela vêm outras quatro: a matrícula da obra no CNO, a retenção de 11% de INSS quando o contrato é de cessão de mão de obra, o regime especial de tributação do patrimônio de afetação e a diferença — que vale dezenas de milhares de reais por ano — entre contratar por empreitada global e contratar só a mão de obra.
Este texto trata dessas cinco decisões do ponto de vista de quem opera em Vitória e na Grande Vitória. Onde a regra é federal, ela vale para qualquer obra do país. Onde é municipal, o texto diz qual município e onde conferir.
Resumo rápido
- ISS de obra é devido no município da execução (LC 116/2003, art. 3º, III) — não na sede da empresa.
- Desde 1º/1/2026 a NFS-e de Vitória é emitida pelo Emissor Nacional; as declarações municipais continuam no ISISS.
- Toda obra precisa de matrícula no CNO antes do início; sem ela não se emite CND ao final.
- Cessão de mão de obra e empreitada parcial sofrem retenção de 11% de INSS; empreitada total de construção civil segue regime próprio.
- No Lucro Presumido, empreitada com fornecimento de material presume 8% de IRPJ; só mão de obra presume 32%. É a diferença mais cara do segmento.
Onde o ISS da obra é devido, e por que isso derruba construtora
No serviço comum, o ISS é devido no município do estabelecimento prestador. Construção civil é exceção expressa. O artigo 3º, inciso III, da Lei Complementar nº 116/2003 manda recolher o imposto dos serviços dos subitens 7.02 e 7.05 — execução de obra, reforma, ampliação — no local da execução da obra.
Na prática isso significa que uma empreiteira com sede em Vitória que trabalha em quatro municípios da Grande Vitória tem quatro relações fiscais municipais, não uma. Em cada município onde executa obra, você precisa verificar se há inscrição de prestador não estabelecido, qual o cadastro da obra e se o tomador é obrigado a reter o ISS na fonte. O erro clássico é emitir tudo pela inscrição de Vitória por comodidade e descobrir dois anos depois, numa notificação, que a obra de outro município gerou débito lá — sem direito automático de compensar o que foi pago aqui.
Em Vitória, o ISS é regido pela Lei nº 6.075/2003, o Código Tributário do município, que reproduz a lista nacional de serviços. A alíquota padrão é 5%, e o município concede alíquotas reduzidas apenas para um rol fechado de subitens. Repare na assimetria que interessa a quem projeta e executa: os serviços de projeto de engenharia e arquitetura (subitem 7.03) aparecem entre os que podem ter enquadramento reduzido, enquanto a execução de obra (7.02) segue a regra geral. Se você presta os dois, cada nota segue o subitem do serviço que ela documenta — não existe alíquota média da empresa. Confirme o enquadramento atual nos artigos 25, 32 e 35 da lei municipal, na Carta de Serviços da Prefeitura de Vitória (consultada em 20/08/2026), porque a redução não é automática: ela é requerida e passa a valer do deferimento em diante.
Um lembrete honesto: quando o serviço é executado em outro município, não adianta pedir alíquota reduzida em Vitória. A alíquota que vale é a do município da obra, com a lista de serviços dele.
A nota de serviço de Vitória mudou de sistema em 2026
Desde 1º de janeiro de 2026, a NFS-e de fatos geradores ocorridos em Vitória só pode ser emitida pelo Emissor Nacional, a plataforma federal de nota de serviço. A Prefeitura de Vitória anunciou a migração e deixou claro o que continuou no município: as declarações municipais, como a Declaração de Movimento Econômico, permanecem no ISISS.
Para construtora isso tem um efeito prático desagradável: o sistema nacional exige o código de tributação nacional correto do serviço e a indicação do local de incidência. Quem tinha o sistema de gestão apontando para a API antiga do município parou de emitir em janeiro. Se você fatura por medição e depende de emitir nota no dia do boletim, isso vira problema de caixa em 48 horas.
CNO: sem a matrícula da obra, você não fecha a obra
O CNO — Cadastro Nacional de Obras — é o registro de cada obra junto à Receita Federal e substituiu a antiga matrícula CEI. Ele é feito no portal da Receita Federal, no e-CAC, e deve ser providenciado antes do início da execução. A numeração das instruções normativas que tratam do cadastro já mudou mais de uma vez nos últimos anos; confirme a versão vigente no próprio portal antes de citar artigo em contrato.
Quem matricula depende do tipo de contratação. Na empreitada total, a obrigação é de quem contrata a construção — proprietário, dono da obra ou incorporador. Na empreitada parcial e na prestação de serviços por cessão de mão de obra, a obra é matriculada por quem a executa por conta própria. É comum a construtora assumir por gentileza uma matrícula que deveria estar no CNPJ do cliente e ficar, sem perceber, com toda a responsabilidade previdenciária do empreendimento.
O CNO não é burocracia decorativa. Ao final da obra, a Receita faz a aferição da mão de obra empregada e só emite a Certidão Negativa de Débitos da obra depois que a contribuição previdenciária apurada estiver quitada. Sem essa certidão, a prefeitura não averba a construção e o cartório não registra. Já vi obra pronta, vendida e paga travar no registro por causa de matrícula aberta errada no começo.
O que segura essa conta é a folha e a nota. Toda mão de obra formalizada, com GFIP/EFD-Reinf e DCTFWeb corretas ao longo do período, reduz a aferição indireta ao final. Obra tocada com muito pagamento informal chega no encerramento com uma conta de INSS que ninguém provisionou.
Retenção de 11% de INSS: quando incide e quando não incide
O artigo 31 da Lei nº 8.212/91 obriga a empresa contratante de serviços prestados mediante cessão de mão de obra a reter 11% do valor bruto da nota e recolher em nome da prestadora. Na construção civil, esse é o cenário da empreitada parcial e da subempreitada: você põe a equipe, o cliente põe o material e o comando da obra.
Se você é a prestadora, esses 11% não são custo — são antecipação. Eles se compensam com a contribuição previdenciária que você deve. O problema é que a compensação depende de a retenção estar destacada na nota, informada na EFD-Reinf pelo tomador e amarrada à sua DCTFWeb. Quando um desses elos falha, você paga o INSS cheio e fica com 11% do faturamento parado. Em construtora com margem líquida de 6% a 10%, isso quebra o caixa antes de quebrar o balanço.
Na empreitada total de construção civil o desenho é outro: a legislação previdenciária trabalha com a responsabilidade solidária entre dono da obra e construtora e com a aferição por obra, e não com a simples retenção sobre a nota. Como as regras de dispensa e de elisão da solidariedade dependem do tipo de contrato e da forma de execução, esse é o ponto do segmento em que eu recomendo abrir o contrato antes de assinar, não depois. Não existe resposta genérica aqui — existe a leitura da cláusula.
Repare que a retenção previdenciária não se confunde com a retenção de ISS pelo tomador nem com as retenções de IR, CSLL, PIS e Cofins. São quatro mecanismos diferentes, com bases e responsáveis diferentes, e a nota de serviço de obra costuma sofrer mais de um ao mesmo tempo.
- Cessão de mão de obra e empreitada parcial: retenção de 11% sobre o valor bruto dos serviços.
- Materiais e equipamentos discriminados em contrato e comprovados podem reduzir a base da retenção — a documentação é a prova.
- A retenção é do tomador. Se ele não recolher, o crédito da prestadora fica sem lastro na DCTFWeb.
- Empresas do Simples no Anexo IV também sofrem retenção, porque a contribuição previdenciária patronal fica fora do DAS.
Empreitada global x só mão de obra: onde mora o dinheiro
Esta é a decisão que mais muda o resultado da empreiteira, e ela é tomada na hora de redigir a proposta comercial — não na hora de apurar o imposto.
No Lucro Presumido, o artigo 15 da Lei nº 9.249/95 fixa a presunção do IRPJ em 8% da receita para obras contratadas por empreitada com fornecimento de material pelo empreiteiro, e em 32% quando a contratação é apenas de mão de obra. A base da CSLL segue a mesma lógica, com 12% e 32%. Faça a conta sobre um faturamento anual de R$ 3 milhões. Com presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL: base de IRPJ de R$ 240 mil × 15% = R$ 36.000, sem adicional; base de CSLL de R$ 360 mil × 9% = R$ 32.400 — total de R$ 68.400. Com presunção de 32% para os dois: base de R$ 960 mil × 15% = R$ 144.000, mais adicional de 10% sobre o que excede R$ 240 mil no ano (R$ 720 mil × 10% = R$ 72.000), e CSLL de R$ 960 mil × 9% = R$ 86.400 — total de R$ 302.400. A diferença é de R$ 234 mil por ano só em IRPJ e CSLL, não de R$ 100 mil: o adicional de 10% é o que faz a conta disparar. O contrato precisa refletir a realidade: fornecimento de material significa material empregado pela sua empresa, com nota de compra no seu CNPJ e destinação comprovada à obra. Contrato escrito para parecer empreitada global com material comprado pelo cliente é fraude, e a fiscalização olha exatamente a nota de compra.
No Simples Nacional, construção de imóveis e obras de engenharia caem no Anexo IV. Isso tem duas consequências que muita gente descobre tarde: a contribuição previdenciária patronal não está incluída no DAS e é recolhida à parte sobre a folha, e o Fator R não se aplica — não adianta aumentar pró-labore para migrar de anexo. Para construtora com folha pesada, o Anexo IV frequentemente perde para o Lucro Presumido com presunção de 8%. A conta honesta depende da sua relação entre folha, material e faturamento, e ela muda quando o mix de contratos muda.
Se você toca obra pública, some a isso as retenções do contratante e o cronograma de medição. Empresa que fatura por medição e paga a folha todo dia 5 vive um descasamento de caixa que nenhum regime tributário resolve — o que resolve é provisionar.
Patrimônio de afetação e RET: só faz sentido para quem incorpora
A Lei nº 10.931/2004 permite que o incorporador submeta cada empreendimento ao regime do patrimônio de afetação: o terreno, as acessões e as receitas daquela incorporação ficam apartados do restante do patrimônio da incorporadora, com escrituração própria e CNPJ próprio. A afetação é constituída por averbação no registro de imóveis. Feita a opção, o empreendimento pode ser tributado pelo Regime Especial de Tributação — o RET —, que unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em um percentual único sobre a receita mensal recebida da incorporação.
O percentual geral do RET é 4% da receita mensal. Empreendimentos enquadrados em habitação de interesse social, dentro das faixas do programa federal de habitação, têm percentual reduzido, historicamente de 1%. Como os limites de valor do imóvel e as faixas do programa mudam por ato do governo federal, confirme o percentual e o enquadramento vigentes na orientação tributária da Receita Federal antes de precificar o VGV. Este texto foi escrito em 20/08/2026.
Agora a parte que ninguém diz para quem está começando: se a sua empresa é empreiteira e não incorpora, o RET não é para você. O regime alcança a receita da incorporação imobiliária afetada, não a receita de quem executa obra por contrato de terceiros. Vender RET para empreiteira é erro de leitura — e caro, porque a empresa reorganiza a estrutura societária atrás de um benefício ao qual não tem direito.
Para quem realmente incorpora em Vitória, a afetação tem um efeito comercial além do fiscal: ela protege o comprador em caso de falência da incorporadora, e isso é argumento de venda em praça onde o comprador já viu obra parar.
O lado municipal da obra em Vitória: alvará, taxa e prazo
Antes da primeira nota existe o licenciamento, e ele tem custo e prazo que entram na planilha. Em Vitória, depois de aprovado o projeto arquitetônico, a obra depende do Alvará de Execução, solicitado pelo sistema de aprovação online do município, em aprovacaoonline.vitoria.es.gov.br, ou presencialmente no Centro Integrado de Atendimento ao Cidadão, na Rua Vitório Nunes da Motta, 220, Enseada do Suá.
Segundo a Carta de Serviços do município, o prazo é de 3 a 7 dias úteis após a aprovação do projeto, e entre os documentos estão a ART ou RRT do responsável técnico, a declaração de responsabilidade no modelo da prefeitura e a certidão de inscrição municipal (ISS) do responsável técnico. A taxa é calculada pelo tempo de obra: R$ 84,03 multiplicado pelo número de meses de construção para imóveis de até 260 m², ou R$ 0,32 por metro quadrado multiplicado pelos meses de construção acima disso. Valores conferidos na página oficial do serviço em 20/08/2026; taxas municipais são reajustadas, então confirme antes de orçar.
Repare no detalhe: a taxa cresce com o prazo declarado de obra. Declarar um cronograma irrealista para pagar menos e depois pedir prorrogação sai mais caro do que declarar o prazo verdadeiro. E o prazo do alvará conversa com o cronograma financeiro do seu contrato — se a obra estourar o prazo licenciado, você renova o alvará e paga de novo.
Para a empresa em si, não confunda o alvará da obra com o alvará de localização e funcionamento da sua construtora, que é outro processo, feito pelo Alvará Online do município. São dois documentos, dois cadastros, duas taxas.
Como conduzimos a contabilidade de uma construtora
A Conexes Assessoria Contábil fica em Laranjeiras, na Serra, atende presencialmente toda a Grande Vitória e trabalha 100% online com o resto do Brasil. Sou Bruno Alexandre, contador com CRC-ES 005734/O-7, 13 anos de profissão e MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape. Somos nota 5,0 no Google com 155 avaliações e já atendemos mais de 300 empresas.
Numa construtora, o trabalho começa por três coisas, nessa ordem: mapear as obras ativas e conferir CNO, local de incidência do ISS e retenções de cada contrato; separar o custo por obra na contabilidade, para que você saiba a margem de cada uma e não só a do mês; e comparar Anexo IV com Lucro Presumido usando o seu mix real de material e folha.
Contabilidade mensal a partir de R$ 299/mês, e abertura de empresa gratuita para quem contrata a mensalidade. Se a resposta honesta para o seu caso for que o seu escritório atual está fazendo certo, você vai ouvir isso de mim. Não somos órgão público e não temos convênio com Receita Federal, Junta Comercial ou prefeitura — somos um escritório contábil privado.
Erros comuns relacionados ao tema
- Emitir todas as notas pela inscrição da sede: A obra em outro município gera ISS lá. Pagar em Vitória não extingue o débito do município da execução.
- Abrir o CNO no CNPJ errado: Na empreitada total quem matricula é o dono da obra. A construtora que assume por conveniência herda a aferição previdenciária do empreendimento inteiro.
- Não conferir se o tomador declarou a retenção de 11%: Sem a informação na EFD-Reinf do contratante, você não compensa e paga o INSS duas vezes na prática.
- Contratar como empreitada global sem comprar o material: A presunção de 8% depende do fornecimento real de material pelo empreiteiro, com nota no seu CNPJ. O contrato não cria o fato.
- Vender RET para empreiteira: O regime é da incorporação imobiliária com patrimônio afetado. Quem só executa obra de terceiros não se enquadra.
- Deixar o prazo do alvará vencer com a obra andando: Renovação custa taxa nova e, em fiscalização, obra sem alvará vigente é embargo — com a folha correndo do mesmo jeito.
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Perguntas frequentes
Minha construtora é de Vitória e peguei uma obra na Serra. Onde pago o ISS?
Na Serra. O artigo 3º, inciso III, da Lei Complementar 116/2003 fixa o local da execução da obra como local de incidência para os subitens 7.02 e 7.05. Verifique a exigência de cadastro de prestador de outro município e se o tomador retém o imposto na fonte.
Construtora no Simples paga INSS dentro do DAS?
Não. Construção de imóveis e obras de engenharia ficam no Anexo IV, em que a contribuição previdenciária patronal é recolhida à parte, sobre a folha. Por isso empresa com folha pesada precisa comparar o Anexo IV com o Lucro Presumido antes de decidir.
Posso deduzir o material da base do ISS?
A Lei Complementar 116/2003 exclui da base o valor dos materiais fornecidos pelo prestador nos subitens 7.02 e 7.05, mas a interpretação de qual material entra nessa exclusão é restritiva na jurisprudência e a regulamentação varia por município. Trate isso como tese a documentar, não como desconto automático na nota.
Quanto tempo demora para sair o Alvará de Execução em Vitória?
A Carta de Serviços do município informa de 3 a 7 dias úteis depois que o projeto já foi aprovado. O gargalo costuma estar na etapa anterior, a aprovação do projeto arquitetônico, que depende da complexidade e das exigências feitas na análise.
Sou MEI e faço pequenas reformas. Preciso de CNO?
Serviço de reforma contratado por terceiros normalmente é executado sob a matrícula da obra do contratante, quando ela existir. Obras pequenas de reforma sem acréscimo de área costumam ter tratamento próprio. Descreva o serviço antes de abrir qualquer matrícula — abrir CNO indevido cria obrigação de encerrar.
Vale a pena ter contador na Grande Vitória ou tanto faz ser online?
Para a rotina fiscal, tanto faz. Para obra, ajuda estar perto: leitura de contrato antes da assinatura, visita à administração da obra e resolução presencial em prefeitura de outro município da região são coisas que rendem mais em uma hora de conversa do que em dez e-mails.
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Tirar dúvida no WhatsAppBruno Alexandre, contador com mais de 13 anos de experiência. MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape e diversos cursos de extensão na área contábil desde 2012.
Assinado por: Bruno Alexandre — Especialista em abertura de empresas e rotinas contábeis.
Conexes Contabilidade — mais de 13 anos atendendo empresas no Espírito Santo.