Contabilidade para construtora e empreiteira em Vila Velha-ES: ISS no local da obra, CNO, retenção de 11% e o contrato que define tudo

O ISS da obra é do município onde a obra está

A regra geral do ISS diz que o imposto é devido no município do estabelecimento prestador. A Lei Complementar 116/2003 abre exceções expressas, e a construção civil é a principal delas: nos serviços de execução de obra e de reparação, conservação e reforma de edifícios e estradas, o ISS é devido no local da execução.

Na prática, isso significa que a sua construtora sediada em Vila Velha, ao executar um prédio em Vitória, recolhe ISS a Vitória, com a alíquota e as obrigações acessórias de lá. E ao executar uma reforma em Guarapari, recolhe a Guarapari. Você precisa de credenciamento no sistema de nota de serviço de cada município em que atua, precisa acompanhar prazos diferentes e precisa saber que muitos municípios exigem cadastro específico da obra e apresentação de guias antes de liberar o habite-se.

Duas consequências que pegam empreiteira todo ano. A primeira: o tomador pessoa jurídica frequentemente é responsável pela retenção do ISS na fonte quando o serviço é de construção, e as regras de retenção variam de município para município. Se você emitiu a nota sem destacar a retenção que a legislação local exige, o problema volta para você. A segunda: recolher ISS para o município errado não gera compensação automática. Você paga de novo no lugar certo e briga para reaver o que pagou no lugar errado — processo administrativo, prazo e advogado.

Não é raro que a construtora pequena descubra isso só quando o primeiro cliente segura o pagamento porque a obra não regulariza. Se você atua fora de Vila Velha, essa é a primeira pergunta a fazer ao seu escritório hoje.

Material fornecido pelo prestador: a dedução existe, a disputa também

Este é o ponto em que mais dinheiro se ganha ou se perde, e em que mais escritório dá resposta rápida demais.

A própria lista de serviços, no item que trata de execução de obra, ressalva que o valor dos materiais fornecidos pelo prestador fica fora da base de cálculo do ISS — porque esses materiais são mercadoria, sujeitos a ICMS, e não serviço. O Supremo Tribunal Federal já enfrentou a matéria em julgamento com repercussão geral, admitindo a dedução dos materiais nos termos da legislação de regência.

A parte que ninguém deveria omitir de você: a aplicação prática continua sendo disputada. Municípios costumam restringir a dedução a materiais efetivamente produzidos pelo prestador fora do local da obra, ou exigir prova documental rigorosa; contribuintes sustentam alcance maior. O resultado é que a mesma nota pode ser aceita num município e glosada em outro. Se o seu contrato é de empreitada global e o material representa parcela relevante do preço, essa é uma decisão a tomar com o contrato na mão, a legislação municipal aplicável lida e a documentação organizada desde o começo — não uma linha a mais no fim do ano.

O mínimo operacional para você não perder a discussão por falta de prova: nota fiscal de compra do material em nome da empresa, vinculação ao contrato e à obra, e demonstrativo de aplicação. Sem isso, mesmo estando certo no direito, você perde no papel.

CNO: a matrícula sem a qual a obra não fecha

Toda obra de construção civil precisa ser matriculada no CNO, o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, que substituiu o antigo CEI. A matrícula identifica a obra perante a Receita Federal e é o que permite recolher a contribuição previdenciária vinculada a ela e, ao final, obter a certidão que comprova a regularidade — documento que o cartório e a prefeitura vão exigir para averbação e para a conclusão do processo.

A obrigação e o procedimento estão disciplinados em instrução normativa da Receita Federal — a referência hoje é a IN RFB 2.119/2022, que consolidou a matéria antes tratada pela IN RFB 971/2009. Vale conferir a numeração e a redação vigentes na data em que você for atuar: essa é uma área em que a Receita reorganiza atos com frequência, e citar o artigo errado numa defesa custa credibilidade.

Quem deve fazer a matrícula depende do contrato. Na empreitada total, em que a construtora assume a obra inteira com material e mão de obra, a responsabilidade pela matrícula e pelo recolhimento tende a ser da construtora. Quando o proprietário administra a obra e contrata serviços avulsos, a matrícula é dele. Combinar isso no contrato, por escrito, evita que a conta apareça no colo errado.

E existe o cenário que aparece toda semana em cidade litorânea: a obra já construída e não regularizada. Nesse caso, a regularização passa por aferição da mão de obra empregada, com base em critérios da própria Receita, e o valor pode surpreender. Quanto mais cedo você trata, menor a conta — e, sem essa etapa, não há habite-se, não há averbação e não há venda com financiamento bancário.

Retenção de 11%, Anexo IV e o contrato que define os dois

Aqui estão três regras que só existem juntas na construção civil, e confundi-las é o que mais descapitaliza empreiteira pequena.

A primeira é a retenção de 11%. Pelo artigo 31 da Lei 8.212/1991, a empresa contratante de serviços prestados mediante cessão de mão de obra deve reter 11% do valor bruto da nota fiscal e recolher em nome da empresa cedente — e o § 4º, III, equipara à cessão a empreitada de mão de obra. Esse valor não é imposto perdido: é antecipação da contribuição previdenciária, compensável na apuração da prestadora. Mas ele sai do seu caixa no dia do recebimento e volta ao longo dos meses seguintes — e empreiteira que não planeja isso quebra por fluxo de caixa mesmo faturando bem.

O que a lei não diz é que toda empreitada sofre retenção. Na empreitada total de construção civil, aquela em que você entrega a obra com material, equipamento e comando próprios, a legislação previdenciária trabalha com responsabilidade solidária entre dono da obra e construtora e com aferição por obra, e não com retenção de 11% sobre a nota. Tomador que retém por hábito nesse contrato está retendo indevidamente, e o dinheiro só volta por pedido formal. É por isso que a natureza do contrato precisa estar escrita e refletida na obra.

A segunda é o Anexo IV do Simples Nacional. A Lei Complementar 123/2006 enquadra os serviços de construção de imóveis e obras de engenharia no Anexo IV, cuja característica decisiva é esta: a contribuição previdenciária patronal não está incluída no DAS. Você recolhe a alíquota do anexo sobre a receita e, além disso, recolhe o INSS patronal sobre a folha, separadamente. Quem compara a alíquota do Anexo IV com a do Anexo III sem somar a folha chega a uma conclusão errada por uma margem enorme.

A terceira é o contrato, que decide as duas anteriores. Empreitada global, empreitada só de mão de obra, cessão de mão de obra, administração de obra e subempreitada não são sinônimos: mudam quem matricula a obra, mudam a incidência da retenção, mudam a base do ISS e mudam quem responde pelo trabalhador acidentado no canteiro. Se o seu contrato foi copiado de um modelo da internet, ele provavelmente descreve uma coisa enquanto a obra faz outra — e, na fiscalização, vale o que a obra faz.

Subempreiteiro: a responsabilidade que continua sendo sua

Contratar subempreiteiro é normal e legítimo, mas não transfere todo o risco. A empresa principal pode responder de forma solidária ou subsidiária por obrigações trabalhistas e previdenciárias do subcontratado, e a fiscalização olha o canteiro, não o organograma.

• Exija do subempreiteiro CNPJ ativo, contrato escrito e nota fiscal por medição — nunca recibo.
• Guarde as certidões de regularidade dele a cada medição, não só no início.
• Confira se ele registra a própria equipe: trabalhador sem registro no seu canteiro é problema seu também.
• Aplique a retenção quando ela for devida. Deixar de reter transfere a responsabilidade para quem contratou.

Incorporação, patrimônio de afetação e o RET

Se a sua empresa não apenas executa obra para terceiros, mas incorpora — compra o terreno, lança o empreendimento e vende as unidades —, existe um regime próprio que muda completamente a conta.

A Lei 10.931/2004 criou o patrimônio de afetação, pelo qual o terreno, as acessões e os recursos financeiros do empreendimento ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora e destinados exclusivamente àquela obra. Foi uma resposta legislativa a falências de incorporadoras que deixaram compradores sem imóvel e sem dinheiro. A afetação é opcional, feita por termo averbado no registro de imóveis, e traz obrigações de contabilidade segregada por empreendimento.

Optando pela afetação, a incorporadora pode aderir ao Regime Especial de Tributação (RET), em que IRPJ, CSLL, PIS e COFINS relativos às receitas daquela incorporação são recolhidos de forma unificada, em percentual fixo sobre a receita mensal recebida, com percentual reduzido para empreendimentos enquadrados em programa habitacional de interesse social. Os percentuais e os requisitos estão na própria lei e já foram alterados ao longo do tempo — confirme a redação vigente antes de simular, e desconfie de quem cita percentual de memória.

A resposta honesta sobre quando isso compensa: não compensa sempre. O RET é vantajoso em empreendimentos com margem alta e ciclo longo, e a contabilidade segregada tem custo. Para uma construtora que faz duas casas por ano sob encomenda, o regime é overhead sem retorno. Para uma incorporação de trinta unidades, a diferença paga a estrutura várias vezes. A única forma de saber é simular com o seu fluxo de vendas — e essa simulação precisa acontecer antes do lançamento, porque a opção tem momento próprio.

Licenciamento da obra em Vila Velha: SEMDU, alvará de construção e habite-se

A camada municipal da obra em Vila Velha corre pela SEMDU, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Mobilidade, e não pela secretaria que cuida do alvará de funcionamento das empresas. São dois caminhos distintos, e trocá-los custa semanas.

O primeiro documento é o Alvará de Licença para Construção, que autoriza o início da obra e tem prazo — e é renovável quando a obra se estende além dele. Entre os documentos obrigatórios está a ART ou RRT de execução do responsável técnico, emitida no CREA-ES ou no CAU e devidamente quitada. A base normativa é a Lei 46/2016, o Código de Edificações do município, com os documentos exigidos detalhados no Decreto 53/2020; os textos estão no portal de legislação do município e o rito na carta de serviços da SEMDU.

O segundo é a Certidão de Conclusão de Obra, o conhecido habite-se, que atesta que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e pode ser usado. Conforme o caso, ele depende de alvará do Corpo de Bombeiros, de licença ambiental e do alvará de funcionamento de elevador. Há cobrança de taxa, na forma do Código Tributário Municipal, a Lei nº 3.375/1997. Some a isso a certidão de regularidade da obra perante a Receita Federal, que depende do CNO, e você tem o quadro completo do que precisa estar pronto para o empreendimento fechar.

A ordem que evita retrabalho, e que vale escrever no cronograma: projeto aprovado, alvará de construção com ART ou RRT, matrícula no CNO, execução com folha e retenções em dia, depois bombeiros e demais licenças, e só então o habite-se e a averbação. Cada etapa pulada volta como atraso na entrega — e, em obra vendida na planta, atraso na entrega tem custo contratual.

O que perguntar a um escritório antes de assinar

Contabilidade de obra é diferente de contabilidade de comércio em quase tudo. Estas perguntas mostram, em cinco minutos, se o escritório já viveu um canteiro.

• Como você controla o ISS de obras em municípios diferentes do meu?
• Quem faz a matrícula no CNO das minhas obras e quem acompanha o encerramento?
• Você concilia a retenção de 11% sofrida com a compensação na minha apuração, mês a mês?
• No Anexo IV, como você me mostra o custo total somando DAS e INSS patronal?
• Você faz apropriação de custo por obra ou joga tudo num centro de custo só?
• Como tratamos a dedução de material na base do ISS e que documentação você exige de mim?
• Se eu partir para incorporação, você já implantou patrimônio de afetação e RET?

Erros comuns relacionados ao tema

• Recolher todo o ISS para a cidade da sede: na execução de obra o imposto é do município do canteiro. Pagar no lugar errado significa pagar duas vezes e brigar para reaver uma.
• Começar a obra sem matrícula no CNO: sem ela não há certidão de regularidade, e sem certidão não sai habite-se nem averbação. A regularização tardia sai mais cara.
• Tratar a retenção de 11% como custo: é antecipação compensável. Quem lança como despesa perde o crédito e ainda planeja o caixa com o número errado.
• Comparar Anexo IV com outros anexos sem somar a folha: no Anexo IV o INSS patronal fica fora do DAS. A comparação sem esse valor sempre engana.
• Usar contrato genérico para todo tipo de serviço: empreitada global, mão de obra e administração de obra geram obrigações diferentes. Na fiscalização vale o que a obra faz, não o que o modelo diz.
• Não apropriar custo por obra: sem custo por canteiro você não sabe qual obra deu lucro, e orça a próxima repetindo o prejuízo da anterior.
• Deduzir material do ISS sem documentação: a dedução tem fundamento, mas a prova é sua. Nota em nome da empresa, vínculo com o contrato e demonstrativo de aplicação.

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Perguntas frequentes

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Bruno Alexandre, contador com mais de 13 anos de experiência. MBA em Controladoria e Finanças pela Fucape e diversos cursos de extensão na área contábil desde 2012.

Assinado por: Bruno Alexandre — Especialista em abertura de empresas e rotinas contábeis.

Conexes Contabilidade — mais de 13 anos atendendo empresas no Espírito Santo.